LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA – DECRETA: LEY GENERAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS.

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CAPITULO I – Principios

ARTICULO 1.- Objetivo.

El derecho a vivienda digna y adecuada es inherente a todo ser humano. El Estado tiene el deber de posibilitar la realización de este derecho.

Inspirada en los principios de libertad, justicia y equidad y reconociendo la necesidad de armonizar el ejercicio del derecho de propiedad con el desarrollo económico y el interés social, esta ley se propone dictar las normas para regular las relaciones jurídicas originadas en el arrendamiento de locales para vivienda y otros destinos.

CAPITULO II – AMBITO DE LA LEY

ARTICULO 2.- Imperatividad. –
Esta ley es de orden público.

Todo convenio contrario a sus disposiciones imperativas o prohibitivas es nulo de pleno derecho y se tendrá por no escrito. El acuerdo de partes es válido ante las disposiciones permisivas o facultativas de esta ley o en ausencia de norma expresa, de no ser que el pacto viole otra disposición imperativa o prohibitiva del ordenamiento jurídico costarricense.

ARTICULO 3.- Irrenunciabilidad de derechos.
Los derechos conferidos en esta ley a los arrendatarios son irrenunciables.

La nulidad de pleno derecho de las estipulaciones que contengan renuncias a los derechos de los arrendatarios, no afecta la validez del resto de la contratación.

ARTICULO 4.- Ambito de aplicación.

Esta ley rige para todo contrato, verbal o escrito, de arrendamiento de bienes inmuebles, en cualquier lugar donde estén ubicados y se destinen a la vivienda o al ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica, asistencial, cultural, docente, recreativa o a actividades y servicios públicos.

Se aplicarán supletoriamente, las disposiciones del Código Civil, en tanto no contravengan lo dispuesto en la presente ley.

ARTICULO 5.- Destino ilegal.

El destino para el cual se arrienda un inmueble no puede ser contrario a las leyes ni atentar contra la seguridad, la salud, el bienestar o la tranquilidad públicas.

Es nulo de pleno derecho el contrato o la estipulación que contravenga esta norma.

ARTICULO 6.- Estado, entes descentralizados y municipalidades.

El Estado, los entes públicos descentralizados y las municipalidades, en calidad de arrendadores o arrendatarios, están sujetos a esta ley, salvo disposición expresa de su propio ordenamiento jurídico.

El procedimiento de licitación se rige por las disposiciones legales y reglamentarias de la contratación administrativa.

ARTICULO 7.- Inaplicabilidad de la ley.

Se excluyen del ámbito de aplicación de esta ley:

a) Los hoteles, las pensiones, las hospederías, los internados y los establecimientos similares, en cuanto a los usuarios de sus servicios.

b) Las viviendas y los locales con fines turísticos, ubicados en zonas aptas para ese destino, según los califique el Instituto Costarricense de Turismo, mediante resolución motivada, siempre que se alquilen por temporadas. Esa resolución se publicará en el diario oficial.

c) Las ocupaciones temporales de espacios y puestos en mercados y ferias o con ocasión de festividades.

d) La ocupación de espacios destinados al estacionamiento o la guarda de vehículos, excepto si se vinculan con el arrendamiento de un local.

e) El arriendo de espacios publicitarios.

f) El comodato o la simple ocupación precaria o por pura tolerancia de un bien inmueble edificado. El comodatario u ocupante no modifica su calidad por el hecho de abonar los consumos de acueducto, alcantarillado, electricidad y otros que se deriven del uso del bien, aunque haya registrado a su nombre esos servicios.

g) El uso de viviendas, locales u oficinas asignados a administradores, encargados, porteros, guardas, peones, empleados y funcionarios por razón del cargo que desempeñan o del servicio que prestan, aunque deban abonar los consumos de acueducto, alcantarillado, electricidad u otros servicios derivados del uso del bien o porque se haya convenido el uso del bien como remuneración en especie.

h) Los contratos en que, al arrendarse una finca con casa de habitación, la finalidad primordial sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

CAPITULO III – CONTRATACION

ARTICULO 8.- El arrendamiento.

Existe arrendamiento o locación cuando dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso y goce temporal de una cosa y la otra a pagar un precio cierto y determinado.

Quien cede el uso y goce de la cosa se denomina arrendador o locador y el que paga el precio, arrendatario, locatario o inquilino. El precio se llama alquiler o renta.

ARTICULO 9.- Facultad de dar.

Pueden dar en arriendo el propietario, el poseedor del bien por cualquier título legítimo, siempre y cuando no sea el de arrendamiento, y quien actúe en el ejercicio de un poder especial o generalísimo o de una facultad legalmente conferida por autoridad competente.

El copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla sin el consentimiento de los demás partícipes.

La contravención a estas normas producirá la nulidad del contrato, con derecho a la reparación por daños y perjuicios.

ARTICULO 10.- Facultad de recibir.

Puede tomar en arriendo todo el que posea capacidad jurídica o esté legalmente representado.

Para tomar en arriendo a nombre de un tercero se requiere poder especial o generalísimo o tener el ejercicio de una facultad legalmente conferida por autoridad competente.

En el arrendamiento, son de aplicación las prohibiciones contenidas en el artículo 1068 del Código Civil o las de cualquier otra disposición legal imperativa. La contravención a estas normas producirá la nulidad del contrato, con derecho a la reparación por daños y perjuicios.

ARTICULO 11.- Contenido del contrato.

En los contratos de arrendamiento escritos, el documento deberá contener, por lo menos, las siguientes estipulaciones:

a) Nombres, calidades y personerías del arrendador y del arrendatario.

b) Cita de inscripción, en el Registro Público, del inmueble objeto del contrato. Si el bien no está inscrito, el contrato mencionará el documento fehaciente donde conste el derecho de propiedad o de posesión. Además, se indicará la ubicación exacta del inmueble.

c) Descripción detallada del inmueble arrendado y sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al arrendamiento, el estado de conservación de los bienes y, en su caso, los vicios o defectos que acompañan la cosa.

d) Descripción individualizada de otros muebles no fungibles que las partes convengan incluir en la contratación, con sus características, numeración, estado de conservación y cualquier otro signo útil para identificarlos.

e) Mención expresa del destino específico al que se dedicará el inmueble arrendado.

f) Monto del precio del arrendamiento o alquiler, lugar donde se pagará y forma de pago.

g) Plazo del arrendamiento.

h) Domicilios que las partes señalan para las notificaciones.

i) Otras cláusulas convenientes para los contratantes, en concordancia con lo dispuesto en esta ley.

j) Fecha del contrato.

ARTICULO 12.- Destino doble.

De concurrir la doble finalidad de habitación y otro destino, las disposiciones de esta ley se aplicarán atendiendo lo principal, según la naturaleza de la cosa arrendada. En caso de duda, se tendrá por destino principal el de habitación.

ARTICULO 13.- Consentimiento.

El contrato de arrendamiento es perfecto entre las partes desde que convienen en cosa y precio.

El consentimiento de las partes debe ser libre y manifestarse claramente ya sea por escrito, de palabra o por hechos de los que, necesariamente, se deduzca su voluntad.

ARTICULO 14.- Vicios del consentimiento.

Es nulo el contrato en que se consiente por error, fuerza, intimidación o dolo.

El que contrata por vicio del consentimiento tiene derecho a indemnización por daños y perjuicios. Será indemnizado solidariamente, tanto por quien lo indujo a contratar como por quien obtuvo beneficio de la contratación.

ARTICULO 15.- Vicios redhibitorios.

En lo referido a vicios redhibitorios, se estará a lo dispuesto en los artículos 1133 y 1134 del Código Civil.

ARTICULO 16.- Convenio verbal y comprobante de pago.

En ausencia de contrato escrito, el convenio verbal y lascaracterísticas propias de la relación arrendaticia se podrán demostrar por todos los medios de prueba de la legislación civil.

El comprobante de pago o el recibo del precio, extendido por el arrendador, servirá para demostrar la existencia del contrato de arrendamiento y el precio del arriendo, cuando así se desprenda claramente de ese documento.

ARTICULO 17.- Exoneración fiscal.

Los contratos de arrendamiento para vivienda, de cualquier cuantía, que consten en instrumento público o en documento privado, así como los documentos resultantes de la ejecución o de la extinción del contrato, están exonerados de toda clase de derechos, especies fiscales y timbres.

ARTICULO 18.- Fecha cierta.

Las autoridades judiciales en materia civil del lugar donde se encuentra el inmueble arrendado, sin perjuicio de las otras formas autorizadas por ley, procederán a poner fecha cierta en todo contrato, nota o documento relacionado con los arrendamientos regidos por esta ley.

La actuación judicial se realizará a solicitud verbal de cualquier persona, sin resolución ni trámite alguno y sin causar derechos ni pagar especies fiscales o timbres. Bastará que la autoridad judicial exprese una razón breve en el libro de entradas de juicios, o de la manera que señale la Corte Plena.

ARTICULO 19.- Notificación.

Una parte de la relación arrendaticia puede notificar a la otra, mediante acta notarial o por simple entrega del documento en la casa de habitación o en el domicilio señalado en el contrato.

Cuando el destinatario no quiera o no pueda firmar el recibo deldocumento o no se encuentre en los lugares indicados, la notificación se entregará a cualquier persona que aparente ser mayor de quince años que se halle en la casa de habitación o en el domicilio señalado. En tales casos, a falta de notario, la notificación se practicará ante dos testigos o ante la autoridad de policía del lugar, quienes deberán anotar la fecha de entrega y firmar tanto el original como la copia del documento.

CAPITULO IV – BIENES

ARTICULO 20.- El bien arrendado.

La cosa arrendada debe ser el total de un inmueble edificado o una parte de él, con sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al arrendamiento. Debe estar en buenas condiciones de seguridad y salubridad y ser adecuada para su destino.

ARTICULO 21.- Bienes muebles no fungibles.

También pueden formar parte del arrendamiento los muebles no fungibles que las partes convengan incluir. Estos bienes deben ser individualizados en el contrato según sus características, numeración, estado de conservación y cualquier otro signo que sirva para identificarlos.

Los bienes fungibles que se consumen por el uso no pueden ser materia de arrendamiento.

ARTICULO 22.- Servicios básicos y excusión de pagar.

No pueden arrendarse edificaciones para vivienda o cualquier otro destino, sin servicios básicos de acueducto, instalaciones sanitarias y electricidad, excepto los inmuebles ubicados en zonas rurales donde no existan esos servicios. En tales casos, el arrendador proveerá al inquilino de medios alternativos adecuados, tanto en lo referente a servicios sanitarios como de acueducto y desaguadero.

Toda vivienda o local debe ajustarse a las normas técnicas establecidas en la Ley General de Salud, la Ley de Construcciones y los reglamentos respectivos, en cuanto a las especificaciones técnicas y los estándares mínimos de calidad, vigentes a la fecha de la construcción de la vivienda.

La falta de servicios básicos y adecuados en una vivienda o local, a juicio de las autoridades sanitarias, sobrevinientes a la celebración del contrato, faculta al arrendatario para pagar mediante depósito a la orden de la autoridad judicial competente, sin que el arrendador pueda invocar la resolución del contrato. En estos casos, le corresponderá al interesado acudir al procedimiento establecido en el artículo 124 de esta ley.

ARTICULO 23.- Usufructo.

El usufructuario puede arrendar el bien, en todo o en parte, de acuerdo con las condiciones y el plazo de su propio derecho.

Al celebrarse el contrato de arrendamiento, el arrendatario queda sujeto a los términos y las condiciones del derecho de usufructo que constan en el Registro Público, los cuales deben ser advertidos por el usufructuario al formalizar el contrato.

Si el usufructuario no cumple con la advertencia mencionada en el párrafo segundo de este artículo, el arrendatario tendrá derecho a indemnización por daños y perjuicios.

El contrato de arrendamiento contrario a estas normas es nulo.

ARTICULO 24.- Fideicomiso.

El fiduciario puede arrendar el bien inscrito a su nombre en propiedad fiduciaria, en el Registro Público.

Al celebrarse el contrato, el fiduciario deberá advertir las limitaciones y las condiciones estipuladas en el fideicomiso, que puedan afectar los derechos del arrendatario. Si el fiduciario no cumple con lo anterior y por esa causa el contrato se anula, el arrendatario tendrá derecho a indemnización por daños y perjuicios.

El contrato de arrendamiento contrario a las cláusulas del fideicomiso inscrito en el Registro Público es nulo.

ARTICULO 25.- Condominio.

El piso, el apartamento o el local de un inmueble en condominio puede ser arrendado.

El arrendatario debe ejercer su derecho al uso y goce de la cosa con estricta sujeción a las facultades y las obligaciones establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, No. 3670, del 22 de marzo de 1966, y en el Reglamento del condominio; además, debe acatar los acuerdos generales de la asamblea de propietarios que el arrendador le comunique al celebrarse el contrato.

Las partes podrán pactar que los gastos correspondientes a la vivienda arrendada o sus accesorios corran por cuenta del arrendatario y se asimilen al pago de la renta.

El arrendatario tiene derecho a participar, sin voto, en las deliberaciones de la asamblea de propietarios del condominio. En ausencia del arrendador, este podrá autorizar, por escrito, al arrendatario para que participe con voto en los asuntos directamente relacionados con el uso de la vivienda o el local que ocupa y los servicios que utiliza.

CAPITULO V – OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

ARTICULO 26.- Obligaciones del arrendador.

Aunque no exista pacto expreso, son obligaciones del arrendador:

a) Garantizar la legitimidad de su derecho y el uso y goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato.

b) Entregar, al arrendatario, el bien objeto del arrendamiento con sus instalaciones, servicios, accesorios, espacios sin construir y muebles no fungibles convenidos, en buen estado de servicio, seguridad y salubridad, según el contrato, el destino del bien y la naturaleza de las cosas excepto si, en el contrato, el arrendatario asume la obligación de restaurar las cosas en mal estado.

c) Conservar la cosa en buen estado, conforme a las disposiciones de esta ley y el contrato de arrendamiento.

d) No perturbar, de hecho ni de derecho, al arrendatario; tampoco estorbar ni embarazar, de manera alguna, el uso y goce de la cosa arrendada, de no ser por reparaciones urgentes o necesarias.

e) Las demás obligaciones indicadas en esta ley o en el contrato de arrendamiento.

ARTICULO 27.- Evicción y saneamiento.

Cuando, por causa de evicción, el arrendatario resulta privado del uso o goce de la cosa arrendada, el contrato se extingue y el arrendador está obligado al saneamiento.

El arrendatario tendrá derecho a ser indemnizado por el arrendador, por daños y perjuicios, de acuerdo con el contrato, el destino de la cosa y las consecuencias de su privación.

ARTICULO 28.- Evicción parcial.

Si el arrendador fuera vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, el arrendatario podrá reclamar una disminución del precio o la extinción del contrato si resulta privado de una parte principal de la cosa y reclamar los daños y perjuicios sufridos.

ARTICULO 29.- Causa conocida de evicción.

En los casos de los artículos anteriores, el derecho del arrendatario para demandar daños y perjuicios, no tendrá lugar si, al celebrar el contrato, conocía el peligro de evicción y ese conocimiento conste por escrito.

ARTICULO 30.- Defectos graves.

El arrendador responde por los defectos graves de la cosa arrendada cuando le impidan o disminuyan notablemente al arrendatario el uso y goce de ella, aunque sobrevengan en el curso del arrendamiento.

El arrendatario puede invocar la rescisión del contrato o pedir una disminución proporcional del precio; además, reclamar indemnización por daños y perjuicios, salvo que haya conocido los defectos al tiempo de celebrarse el contrato y ese conocimiento conste en forma escrita.

ARTICULO 31.- Actuaciones prohibidas al arrendador.

El arrendador no puede:

a) suprimir ni reducir los servicios de acueducto, alcantarillado, electricidad ni otros servicios necesarios para el uso y goce de la cosa;

b) impedir ni restringir el acceso, la luz o la ventilación de la edificación;

c) realizar cualquier otra acción que menoscabe, altere o amenace el derecho del arrendatario al disfrute pacífico de la cosa.

Si por acción u omisión de un tercero se afecta el pleno uso y goce de la cosa arrendada, en perjuicio de los servicios básicos citados, el arrendador deberá remover los obstáculos o las limitaciones que afectan el derecho del arrendatario. Si no lo hace, infringirá las prohibiciones prescritas en este artículo.

El arrendatario tendrá derecho a reclamar indemnización por daños y perjuicios debidos a acciones u omisiones tanto del arrendador como de sus representantes.

ARTICULO 32.- Hechos de terceros.

El arrendador no está obligado a garantizar, al arrendatario, vías de hecho de terceros, que no pretendan la propiedad, una servidumbre o el uso y goce de la cosa. El arrendatario sólo tiene acción contra los autores de los hechos.

ARTICULO 33.- Obligación de mantener el bien.

La obligación del arrendador de mantener el bien en buen estado, consiste en efectuar las reparaciones que exija el deterioro de la cosa, causado por la calidad, el vicio o el defecto de ella o el que suceda por culpa del arrendador, sus representantes o sus dependientes.

Las partes podrán convenir a cuál le corresponderá reparar los deterioros originados por el uso de la cosa o el paso del tiempo. A falta de estipulación expresa en contrario, esa obligación recaerá sobre el arrendador, salvo lo dispuesto en el artículo 49 de esta ley.

ARTICULO 34.- Reparaciones necesarias.

Sin derecho a elevar por ello la renta, el arrendador está obligado a reparar cuanto sea necesario, a fin de conservar la cosa en buen estado para el uso al que ha sido destinada, a menos que el deterioro sea imputable al arrendatario o que, por esta ley o convenio, le corresponda repararlo al arrendatario.

El arrendatario deberá comunicar de inmediato al arrendador, la urgencia de efectuar las reparaciones necesarias para evitar daños mayores al bien.

ARTICULO 35.- Reparaciones urgentes y excusión de pagar.

Cuando el arrendador, notificado por el arrendatario de la urgencia de efectuar las reparaciones que le corresponden, no inicia la obra dentro del plazo de diez días hábiles, salvo que el retraso sea motivado por caso fortuito o fuerza mayor, el arrendatario está autorizado para efectuarlas por cuenta del arrendador. Además, puede retener la parte del alquiler correspondiente al costo de las reparaciones, más el cargo por intereses, de acuerdo con la tasa básica pasiva establecida por el Banco Central de Costa Rica, vigente en ese momento, o bien, invocar la resolución del contrato y pedir indemnización por daños y perjuicios.

Lo anterior procede siempre y cuando el arrendatario no haya conocido la urgencia de las reparaciones al celebrar el contrato, excepto si en este las ha acordado. Cuando el arrendatario ha iniciado las reparaciones, el arrendador podrá asumirlas en el estado en que se encuentren. En este caso, pagará al arrendatario los costos en los que haya incurrido, de conformidad con lo establecido en este artículo.

ARTICULO 36.- Inconformidad del arrendador.

Cuando el arrendador no esté conforme con las reparaciones solicitadas por el arrendatario o con el monto de ellas, podrá recurrir a la autoridad judicial competente, mediante el proceso abreviado establecido en el Código Procesal Civil, sin que por ello se suspendan las reparaciones en la cosa arrendada.

(Nota de Sinalevi: Mediante el artículo 184 aparte 3) del Código Procesal Civil, N° 9342 del 3 de febrero de 2016, se indica reformar este artículo. De conformidad con el transitorio VI de la norma antes referida, el mismo empezará a regir 30 meses después de su publicación es decir el 9 de octubre de 2018, por lo que a partir de esa fecha el nuevo texto de este numeral será el siguiente: “Artículo 36.- Inconformidad del arrendador. Cuando el arrendador no esté conforme con las reparaciones solicitadas por el arrendatario o con el monto de ellas podrá recurrir a la autoridad judicial competente, mediante el proceso sumario, sin que por ello se suspendan las reparaciones en la cosa arrendada.”)

ARTICULO 37.- Mejoras y reparaciones del arrendatario.

El arrendador debe pagar las mejoras y las reparaciones efectuadas por el arrendatario sólo si en el contrato o, posteriormente, lo autorizó por escrito a realizarlas y se obligó a pagarlas o en el caso del artículo 35 de esta ley.

Las mejoras y las reparaciones realizadas por el arrendatario quedarán en beneficio del bien, salvo pacto expreso en contrario, o de mejoras que puedan ser retiradas sin menoscabo de la edificación.

ARTICULO 38.- Molestias por reparaciones.

El arrendatario debe soportar las molestias que le ocasionen las reparaciones a cargo del arrendador.

Cuando interrumpan el uso y goce de la cosa, en todo o en parte, o sean racionalmente imposibles de soportar, el arrendatario puede, según las circunstancias, invocar la rescisión del contrato o exigir una rebaja de la renta, proporcional al tiempo que duren las reparaciones.

ARTICULO 39.- Paredes divisorias.

El arrendatario tendrá los derechos expresados en el artículo anterior cuando el arrendador fuera obligado a tolerar trabajos del propietario vecino, en las paredes divisorias, por los cuales se inutilice, durante algún tiempo, parte de la cosa arrendada.

ARTICULO 40.- Cambios en la forma del bien.

El arrendador no puede cambiar la forma de la cosa arrendada sin consentimiento del arrendatario, aunque los cambios que pretenda no le causen daño o perjuicio aparente.

ARTICULO 41.- Obras sin autorización del arrendatario.

Si el arrendador pretende realizar, en la cosa arrendada, innovaciones u obras que no sean reparaciones o si las ha efectuado contra la voluntad del arrendatario, este puede, según el caso, oponerse a que las haga, o demandar la demolición y la restitución de la cosa a su estado original, o bien, invocar la rescisión del contrato y pedir indemnización por daños y perjuicios.

ARTICULO 42.- Caso fortuito o fuerza mayor.

Si, durante la vigencia del contrato de arrendamiento, la cosa arrendada se pierde o es destruida en su totalidad o en su parte principal por caso fortuito o por fuerza mayor, el contrato se extinguirá.

Si la destrucción es parcial, pero la cosa se encuentra en condiciones apropiadas para su destino, el arrendatario podrá exigir reparar el bien y disminuir el precio durante el tiempo de la reparación, según sea la importancia de la parte destruida.

Si la reparación implica una evidente mejora de las condiciones anteriores de las construcciones e instalaciones, igualmente podrá pedirse un incremento en el alquiler.

Si la cosa solamente está deteriorada, el contrato subsistirá; pero el arrendador estará obligado a reparar, inmediatamente, el deterioro hasta dejarla en buen estado.

ARTICULO 43.- Excusión de pagar.

Si, por caso fortuito o fuerza mayor, la cosa arrendada no está en condiciones de ser usada por el arrendatario, la renta no se causará mientras dure el impedimento o se reducirá proporcionalmente a la disminución del uso.

CAPITULO VI – OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

ARTICULO 44.- Obligaciones del arrendatario.

Son obligaciones del arrendatario:

a) Pagar el precio del arrendamiento, en la fecha convenida, sin perjuicio de lo establecido en el párrafo tercero del artículo 58 de esta ley.

b) Servirse de la cosa exclusivamente para el destino convenido.

c) Conservar la cosa arrendada en buen estado.

d) Restituir la cosa al arrendador al final del contrato.

e) Acatar las disposiciones legales o reglamentarias aplicables al uso de la cosa o la actividad a la que se destina.

f) Las demás que se indican en esta ley o el contrato de arrendamiento.

ARTICULO 45.- Destino del bien.

Según el contrato de arrendamiento, el arrendatario no puede cambiar la actividad para la que se destina la cosa.

El arrendatario debe limitarse al uso y al goce estipulados, salvo autorización escrita del arrendador.

A falta de estipulación expresa en el contrato, el destino de la cosa será el mismo para el cual ha servido antes o el que le corresponda, según su propia naturaleza.

El cambio de destino de la cosa arrendada, que el arrendador no haya autorizado, en forma escrita, aunque a él no le traiga perjuicio, lo faculta para presentar el desahucio o invocar la resolución del contrato.

No se considerará cambio del destino para vivienda, la instalación, en el inmueble arrendado, de una pequeña industria doméstica o artesanal o el ejercicio de una profesión liberal o técnica, siempre que elarrendatario y su familia, habiten la edificación, cuando las actividades cumplan con las disposiciones sanitarias y municipales respectivas y no representen inconvenientes para el vecindario, por emanaciones, vibraciones o ruidos molestos, ni le causen deterioros al bien.

La valoración de estos extremos quedará a juicio del Tribunal competente.

En todo caso, dentro de los ocho días siguientes, el arrendatario está obligado a comunicar por escrito, al arrendador, la concurrencia de uso. Si la comunicación oportuna no se realiza en esa forma, eso dará derecho al arrendante para resolver el contrato y pedir el desahucio.

ARTICULO 46.- Recibo del bien.

A falta de descripción sobre el estado de conservación del bien al inicio del arrendamiento, la ley presume que el arrendatario lo recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

ARTICULO 47.- Deber de conservar el bien.

El arrendatario debe conservar la cosa en buen estado y responder por todo daño o deterioro que se cause por su falta, culpa, negligencia o por la acción u omisión de las personas que habitan con él, sus familiares, trabajadores, clientes, huéspedes y visitantes.

ARTICULO 48.- Conservación del bien en buen estado.

El arrendatario no conservará la cosa en buen estado cuando:

a) El daño o deterioro de la cosa sea por su falta, culpa o negligencia o por la de las personas designadas en el artículo anterior o cuando la abandone sin dejar a una persona que la cuide.

b) Realice obras nocivas a la cosa arrendada o que alteren su forma o su destino, sin la autorización expresa del arrendador.

c) Deje de efectuar las reparaciones a las que se comprometió en el contrato o las que le corresponda realizar de acuerdo con esta ley.

ARTICULO 49.- Obligación del arrendatario de reparar.

En los casos señalados en el artículo anterior, el arrendador puede exigir al arrendatario efectuar las reparaciones, realizarlas por cuenta del arrendatario y cargar su costo a la renta, obligarlo a destruir las obras hechas sin su autorización, o bien, invocar la resolución del contrato y reclamar daños y perjuicios.

ARTICULO 50.- Daños y deterioros.

El arrendatario debe reparar los daños y los deterioros causados por las personas que habitan o visitan el edificio.

ARTICULO 51.- Inspección del bien.

El arrendatario tiene el deber de permitir al arrendador la inspección de la cosa arrendada, conforme a las siguientes reglas:

a) El arrendador podrá visitar el bien, una vez por mes o cuando las circunstancias lo ameriten, en horas del día o en las horas que el establecimiento se encuentre abierto. Lo inspeccionará en presencia del arrendatario o, en su defecto, ante cualquier otra persona mayor de edad que se encuentre en la casa o local.

b) El arrendador podrá hacerse acompañar por un ingeniero civil o un arquitecto y por otro técnico, al inspeccionar las instalaciones o los accesorios del bien.

Durante la inspección, podrán trazarse planos, tomarse fotografías y anotarse los daños y los deterioros existentes.

c) Cuando el arrendatario no permita inspeccionar el bien, después de ser requerido en dos ocasiones mediante notificación, el arrendador podrá invocar la resolución del contrato.

ARTICULO 52.- Deber del arrendatario de avisar.

Si, durante el período del arrendamiento, aparece un vicio o defecto grave en la cosa arrendada, o si urgen medidas de protección para el bien contra un peligro o un daño previsible, el arrendatario debe avisar, de inmediato, al arrendador.

El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, en el más breve tiempo posible, toda usurpación o novedad dañosa por parte de terceros.

Si, en alguno de los casos previstos en este artículo, el arrendatario no avisa inmediata u oportunamente al arrendador y se produce o se agrava el daño o la acción sobre la cosa, el arrendador podrá invocar la resolución del contrato y demandar indemnización por daños y perjuicios.

ARTICULO 53.- Circunstancias eximentes de culpa.

No habrá culpa por parte del arrendatario si la pérdida, total o parcial, de la cosa arrendada, su deterioro o la imposibilidad de su destino, fue motivada por la propia calidad, vicio o defecto de la cosa, por caso fortuito o por fuerza mayor.

ARTICULO 54.- Goce abusivo del bien.

El arrendatario tiene el deber de usar la cosa arrendada sin ocasionar peligro o perturbación a la tranquilidad pública.

Cuando, en la vivienda o en el local arrendado para cualquier destino, tengan lugar actividades notoriamente molestas, ruidosas, escandalosas, nocivas, peligrosas, insalubres o ilícitas, el hecho constituirá un goce abusivo del bien por parte del arrendatario y se podrá invocar la resolución del contrato.

ARTICULO 55.- Devolución del bien.

Al concluir el arriendo, el arrendatario debe devolver la cosa en buen estado, salvo lo que haya perecido o se haya menoscabado por el tiempo, por caso fortuito o por fuerza mayor.

El arrendatario no es responsable de los deterioros originados en la propia calidad, el vicio o el defecto de la cosa.

CAPITULO VII – PRECIO

ARTICULO 56.- Precio cierto y determinado.

La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otro valor equivalente, con tal que sea cierto y determinado. El arrendatario tiene el derecho irrenunciable de exigir la entrega del recibo o comprobante de pago mencionado en el artículo 16 de esta ley, del cual el arrendador conservará una copia. De no entregar el arrendador ese documento, el arrendatario gozará plenamente de los derechos que le confiere la presente ley.

ARTICULO 57.- Moneda extranjera.

Si la obligación de pagar el precio se conviene en moneda extranjera, el arrendatario tendrá opción para cancelar la renta en colones, al tipo de cambio para la venta de la moneda pactada vigente en el Banco Central de Costa Rica a la fecha del pago.

ARTICULO 58.- Precio y pago.

La renta será la que libremente estipulen las partes. El pago de la renta será por períodos de un mes, salvo pacto en contrario. El arrendatario puede efectuar el pago dentro de los siete días naturales siguientes al vencimiento del respectivo período de pago.

El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo de pago, salvo que se haya pactado utilizar otros procedimientos para acreditar, de forma fehaciente, el cumplimiento efectivo de la obligación de pago del arrendatario.

En el arrendamiento para vivienda, el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

ARTICULO 59.- Garantías.

Las garantías que acompañan el contrato de arrendamiento, cualquiera sea su naturaleza, responderán por el pago de los alquileres y por todas las demás obligaciones derivadas de la ley o del contrato, salvo pacto expreso en contrario.

ARTICULO 60.- Vigencia de la obligación de pago.

El arrendatario está obligado a pagar el alquiler desde el día en que recibe el bien y debe seguir pagándolo hasta el día en que lo entregue al arrendador.

La presentación de un proceso de extinción del arrendamiento, por cualquier causa, no exime al arrendatario de pagar la renta en la forma convenida. El incumplimiento del arrendatario facultará al arrendador para invocar, en el mismo proceso, la resolución del contrato, con base en la falta de pago del precio, mientras no se haya dictado sentencia firme.

ARTICULO 61.- Realidad del pago.

El pago debe corresponder al precio convenido. Si se paga mediante cheque o cualquier título valor o por cualquier otra modalidad de pago, el descargo de la obligación queda sujeto al recibo en dinero efectivo del precio convenido.

ARTICULO 62.- Pago en fecha posterior.

La aceptación del pago por el arrendador, en una fecha posterior a la acordada, no significa modificación del convenio sobre el día o el período de pago, salvo pacto escrito en contrario.

El arrendador comunicará al arrendatario, por cualquier medio escrito, su decisión de poner fin a la tolerancia. Para emprender acciones judiciales por este concepto, el arrendador debe haber cumplido con este requisito.

ARTICULO 63.- Lugar de pago.

El precio será pagado en el lugar convenido. A falta de convenio, el pago debe efectuarse en el inmueble arrendado.

ARTICULO 64.- Pago de servicios públicos.

Las partes convendrán a cuál de ellas corresponderá el pago de los servicios públicos de acueducto, alcantarillado sanitario, electricidad u otros servicios originados en el uso de la cosa.

A falta de convenio, al arrendantario le corresponde pagar esos servicios, excepto la cuota básica del agua. Los recibos por los servicios públicos correspondientes deberán ser entregados en el inmueble arrendado.

El pago de cuotas de servicios públicos que correspondan al arrendatario se asimilará al pago del precio del arrendamiento e integrará con éste una obligación única e indivisible.

El arrendatario está facultado para pagar el monto de los servicios públicos que utilice y que por convenio correspondan al arrendador, y para deducir de la renta el importe respectivo. De igual forma podrán deducirse los costos de reconexión de los servicios públicos en cuestión.

Si la entidad que suministra un servicio público lo suspende por falta de pago del arrendador, el arrendatario puede abonar a lo adeudado lo correspondiente a la última mensualidad del servicio.

ARTICULO 65.- Derecho de retención.

El arrendador, para seguridad de pago, puede retener los objetos legalmente embargables con que la cosa arrendada se encuentre amueblada, guarnecida o provista, que pertenezcan al arrendatario, su cónyuge, sus hijos y sus padres por consanguinidad o afinidad.

Se presumirá que pertenecen al arrendatario los bienes que están en el inmueble arrendado, salvo que exista prueba documental fehaciente en contrario.

Los bienes retenidos responden, con preferencia a cualquier otro acreedor, salvo los que tengan derecho real, no sólo al pago del precio o renta, sino a los servicios, las reparaciones y todas las demás obligaciones derivadas del contrato.

Cuando los bienes se han trasladado fuera del inmueble arrendado, sin el conocimiento del arrendador o con su oposición, éste podrá exigir que sean devueltos a la propiedad, dentro del mes siguiente al día del traslado.

ARTICULO 66.- Depósito judicial del precio.

Dentro del plazo que se establece en el tercer párrafo del artículo 58 de esta ley, el arrendatario puede pagar el precio del arrendamiento, mediante depósito judicial, sin necesidad de oferta real de pago.

Para que el pago sea válido, el depósito debe efectuarse a la orden de la autoridad judicial competente del lugar donde está situado el inmueble y, en la boleta de depósito, deben indicarse el período de arrendamiento al cual corresponde el pago y la dirección exacta del arrendador, a quien el Tribunal deberá notificarle la existencia del depósito.

Los depósitos siguientes, para ser válidos, deben efectuarse a la orden de la misma autoridad.

Si el arrendatario se limita a depositar la renta, sin promover diligencias de consignación de pago, la autoridad judicial competente girará al arrendador el monto del depósito, sin dilación de trámites ni notificaciones y declarará firme la resolución que recaiga. Los depósitos siguientes se girarán sin que precise nueva resolución.

Artículo 67.- Reajuste del precio para vivienda

En los arrendamientos para vivienda, el precio convenido se actualizará al final de cada año del contrato.

Salvo acuerdo más favorable para el inquilino, el reajuste se regirá por las siguientes reglas:

a) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea menor o igual al diez por ciento (10%), el arrendador está facultado, de pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje igual o menor a la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato. La inflación se calculará de acuerdo con el índice oficial de precios al consumidor, del Instituto Nacional de Estadística y Censos.

b) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea mayor al diez por ciento (10%), el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah), con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, establecerá el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda, siempre que no sea inferior a ese diez por ciento (10%) ni mayor que la tasa anual de inflación.

El reajuste regirá a partir del período de pago siguiente a aquel en que el arrendador notifica al arrendatario el reajuste aplicable al alquiler, junto con certificación del Instituto Nacional de Estadística y Censos o copia auténtica de la publicación en el diario oficial.

Si el arrendatario no está conforme con el reajuste puede depositar, judicialmente, el precio anterior, pero su pago liberatorio quedará sujeto al resultado del proceso de desahucio promovido por el arrendador.

Cualquier reajuste de la renta, superior al establecido en este artículo, será nulo de pleno derecho.

Es válido el convenio de partes que acuerde un reajuste de precio menor y el pacto escrito por el cual se conviene en reajustes menores al índice oficial de precios al consumidor, del Instituto Nacional de Estadística y Censos.

Cuando el precio del arrendamiento de una vivienda sea en moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste.

(Así reformado por el artículo 1° de la ley N° 9354 del 4 de abril del 2016)

ARTICULO 68.- Nulidad del reajuste.

En los arrendamientos para vivienda es nulo de pleno derecho todo convenio en el cual se establezcan reajustes a la renta superiores a los mencionados en el artículo anterior, sean fijos o porcentuales, periódicos o únicos, y no importa quien sea el obligado, el tipo de documento donde aparezca la obligación, la forma de la obligación y el lugar de pago, en tanto se pruebe la conexidad entre el precio del arrendamiento y la obligación que se contrae.

ARTICULO 69.- Reajuste del precio para otros destinos.

En los arrendamientos para otros destinos ajenos a vivienda, las partes podrán convenir los períodos, la forma y los montos de los reajustes.

A falta de convenio entre las partes, al final de cada año del contrato se podrá plantear proceso sumario para definir el reajuste del precio, o bien, someterse la controversia a la decisión de árbitros o peritos, según las reglas del Código Procesal Civil.

ARTICULO 70.- Plazo del arrendamiento.

La duración del arrendamiento no podrá ser inferior a tres años. Se entenderán convenidos por el plazo de tres años, los arrendamientos para los que se haya estipulado una duración inferior o no se haya fijado el plazo de duración. El plazo se contará a partir del día en que el arrendatario recibe el bien.

ARTICULO 71.- Prórroga tácita.

Habrá prórroga tácita del arrendamiento cuando el arrendador no haya notificado al arrendatario, la voluntad de no renovar el contrato, por lo menos tres meses antes de la expiración del plazo original o el prorrogado anteriormente.

La prórroga tácita será por un nuevo período de tres años, cualquiera que sea el plazo inicial del contrato o el destino del bien. Con la prórroga tácita, quedan vigentes todas las estipulaciones del contrato.

Sin perjuicio de la prórroga tácita operada, las partes podrán convenir en modificar las cláusulas del contrato.

ARTICULO 72.- Extinción del contrato por el arrendatario.

Salvo pacto escrito en contrario, el contrato de arrendamiento se extingue cuando el arrendatario avisa al arrendador, con tres meses de anticipación, su voluntad de terminar el arrendamiento.

La extinción del contrato no altera las responsabilidades de las partes en cuanto a los demás derechos y obligaciones nacidos del arrendamiento.

ARTICULO 73.- Plazo en el usufructo y el fideicomiso.

El plazo de los arrendamientos, otorgados por usufructuarios y fiduciarios, expirará al término de duración del derecho del arrendador, salvo que el título inscrito en el Registro Público autorice, expresamente, para arrendar por un plazo mayor.

ARTICULO 74.- Departamentos y locales en vivienda propia.

Cuando, en un inmueble ocupado por el propietario para su propia vivienda, la edificación se divida o se levante una nueva para arrendar departamentos o locales, con muebles o servicios o sin ellos, el arrendador puede poner término al contrato, sin tener en cuenta el plazo convenido ni el tiempo transcurrido, siempre que la relación arrendaticia se ajuste a las previsiones de este artículo.

Para aplicar estas disposiciones son requisitos indispensables:

a) Que los apartamentos que se arrienden para vivienda o locales para cualquier otro destino, no sean más de dos.

b) Que la vivienda del propietario del inmueble y el departamento o local tengan la entrada principal en común.

c) Que, de tener entradas separadas, ambos ocupen los mismos niveles del inmueble o compartan espacios internos, edificados o no.

Para que se produzca la extinción del contrato, bastará que el arrendador notifique al arrendatario, con un mes de anticipación, su voluntad de poner fin al arrendamiento.

Si el inmueble deja de ser habitado por el propietario, su cónyuge, sus ascendientes o sus descendientes por consanguinidad o afinidad, cesará la aplicación de este artículo y la extinción del arrendamiento solo se producirá por las demás causas que se establecen en esta ley.

En un inmueble inscrito en el Registro Publico, a nombre de personas jurídicas, el derecho del propietario lo ejercerá la persona que, por acuerdo de la asamblea general, ocupa el inmueble.

En la enajenación del inmueble, cualquiera sea la causa, el nuevo propietario se subrogará en el derecho del arrendador frente a los arrendatarios, siempre que haya entrado a habitar la vivienda al producirse el traspaso.

El desalojamiento se tramitará por la vía de desahucio administrativo.

Las partes podrán acordar la exclusión de este régimen para el departamento o local arrendado.

CAPITULO IX- TRASPASO

ARTICULO 75.- Traspaso del bien.

Si por cualquier causa se traspasa el bien arrendado, la propiedad plena o el derecho de usufructo del bien arrendado, el contrato de arrendamiento continuará vigente.

El arrendatario tendrá la obligación de pagar el precio al nuevo titular del dominio o del usufructo, una vez que sea notificado por éste, con la entrega de la certificación que compruebe el traspaso.

ARTICULO 76.- Traspaso forzoso.

El arrendamiento de una finca sobre la cual exista, en el Registro Público, una anotación o inscripción de hipoteca común o de cédulas o una anotación de embargo, anteriores al contrato, durará, como máximo, el plazo de tres años en caso de que se realice el traspaso forzoso del inmueble.

El plazo se contará a partir de la fecha cierta del contrato de arrendamiento o, en su defecto, desde el día de la inscripción del traspaso en el Registro Público.

Si el documento de hipoteca, cédulas o embargo, ingresa en el Registro Público con posterioridad al contrato de arrendamiento de fecha cierta, eso no perjudicará en nada los derechos del arrendatario.

ARTICULO 77.- Expropiación del bien.

Si el traspaso de dominio resulta de una expropiación por causa de utilidad pública, el contrato se extinguirá, pero antes el arrendador y el arrendatario deberán ser indemnizados por el expropiador, conforme a la ley.

ARTICULO 78.- Prohibición de ceder o subarrendar.

El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo, ni de subarrendar o dar en usufructo, uso, habitación, comodato o fideicomiso el bien arrendado, a menos que medie una autorización expresa del arrendador.

En caso de contravención, el arrendatario incurrirá en desalojo en lo personal y el arrendador podrá invocar la resolución del contrato.

La tolerancia del arrendador no crea derechos en favor del arrendatario ni de terceros, hasta tanto no se produzca la prescripción.

ARTICULO 79.- Establecimiento comercial o industrial.

De la disposición estipulada en el artículo anterior, se exceptúa al arrendatario de un local destinado a establecimiento comercial o industrial, quien puede ceder su derecho de arrendamiento, al traspasar el establecimiento mediante un contrato de compra-venta mercantil.

Para que la cesión del arrendamiento tenga validez, la compra-venta debe comprender todos los elementos del establecimiento mercantil y realizarse con arreglo a los trámites establecidos en el Código de Comercio.

Dentro de los quince días naturales siguientes a la escritura pública de la compra-venta mercantil, el cedente y el cesionario del arrendamiento deben notificar la cesión al arrendador y entregarle copia certificada del contrato de compra-venta.

El cesionario subroga al arrendatario cedente en todos los derechos y obligaciones del arrendamiento. No obstante, salvo acuerdo distinto con el arrendador, el arrendatario cedente será responsable solidario con el cesionario de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.

Esa responsabilidad durará un año a partir de la notificación de la cesión.

De contravenir las disposiciones anteriores, el arrendatario incurrirá en desalojo en lo personal y el arrendador podrá invocar la resolución del contrato, por el incumplimiento del arrendatario.

Para aplicar esta disposición legal, debe entenderse por establecimiento comercial o industrial la actividad empresarial que implique el contacto general y directo con el público, con los consumidores o los usuarios.

ARTICULO 80.- Cambio de destino de un establecimiento.

El arrendatario no podrá modificar el giro o la actividad empresarial del establecimiento comercial o industrial, sin el consentimiento escrito del arrendador.

En caso de incumplimiento del arrendatario, el arrendador podrá invocar la resolución del contrato por cambio de destino.

ARTICULO 81.- Quiebra o insolvencia del arrendatario.

En la quiebra o en la insolvencia del arrendatario al curador le corresponde, en representación de la quiebra o del concurso de acreedores, ejercer los derechos y cumplir con las obligaciones derivados del contrato de arrendamiento.

Para la cesión a un tercero del derecho de arrendamiento del local destinado a un establecimiento comercial o industrial, se aplicará lo que disponen los artículos 78 y 79, en cuanto a la resolución del contrato por desalojo en lo personal.

El arrendador tendrá la condición de acreedor privilegiado, en cualquier proceso pendiente o acción que deba ejercer contra el arrendatario o contra la quiebra o el concurso de acreedores.

ARTICULO 82.- Aplicación de esta ley.

Todo lo dispuesto en esta ley, respecto de los arrendadores y arrendatarios, se aplicará a los subarrendadores y subarrendatarios, lo mismo que a los cedentes y los cesionarios.

ARTICULO 83.- Gravamen y embargo.

El derecho de arrendamiento no puede ser gravado ni embargado. En los establecimientos comerciales e industriales, el arrendamiento puede ser gravado con el consentimiento expreso del arrendador.

ARTICULO 84.- Transmisión hereditaria.

Los derechos y las obligaciones originados en el contrato de arrendamiento pasan a los herederos del arrendador y del arrendatario.

La subrogación en los derechos del arrendatario, que resulte en el trámite del sucesorio, debe notificarse al arrendador dentro de los treinta días siguientes a la firmeza de la resolución que así lo disponga, acompañando certificación de la resolución recaída. La falta de notificación facultará al arrendador para invocar la resolución del contrato.

ARTICULO 85.- Muerte del arrendatario de vivienda.

En caso de muerte del titular en un arrendamiento para vivienda, las siguientes personas pueden subrogarse en el contrato, de pleno derecho, sin que precise trámite sucesorio, en el orden de prelación que aquí aparecen:

a) El cónyuge del arrendatario si convive con él.

b) La persona que haya convivido con el arrendatario, como compañera o compañero, durante por lo menos los dos años inmediatamente anteriores al tiempo del fallecimiento o, si tienen descendencia común, que conviva con él al ocurrir el deceso.

c) Los descendientes del arrendatario que, en el momento de su fallecimiento, estén sujetos a su patria potestad o hayan convivido habitualmente con él en la vivienda arrendada.

d) Los ascendientes del arrendatario que hayan convivido habitualmente con él, en la vivienda arrendada.

e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en el inciso anterior.

f) Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien haya asumido las responsabilidades económicas del hogar.

El arrendador podrá invocar la resolución del contrato si en el plazo de treinta días no se le notifica el hecho del fallecimiento del arrendatario, acompañando certificación registral de la defunción y la prueba de identidad y del derecho del subrogado.

Si en el momento de fallecer el arrendatario no existe ninguna de las personas citadas en los incisos anteriores, el arrendamiento quedará extinguido y el arrendador podrá promover proceso de desahucio por desalojo en lo personal.

ARTICULO 86.- Nulidad de matrimonio, divorcio o separación judicial.

En los casos de nulidad de matrimonio, divorcio o separación judicial, a menos que haya otro acuerdo entre el arrendador y los cónyuges, el Juez que tramita el proceso determinará cuál de ellos continuará con todos los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento.

En caso de subrogación, el interesado deberá notificar la decisión judicial recaída al arrendador, dentro de los treinta días siguientes a la firmeza de la sentencia, acompañando certificación de la resolución judicial. La falta de notificación facultará al arrendador para invocar la resolución del contrato.

ARTICULO 87.- Desvinculación del hogar.

En el arrendamiento para vivienda, si el arrendatario extingue, voluntariamente, el contrato o se desvincula de hecho del hogar, continuará como titular del arrendamiento el cónyuge que se mantiene habitando la vivienda.

Para que la subrogación del arrendamiento se opere en favor del cónyuge, basta que continúe en la ocupación de la vivienda y cumpla con las estipulaciones del contrato.

Iguales derechos posee la persona que ha convivido con el arrendatario, como cónyuge, durante por lo menos dos años anteriores o, si tienen descendencia común, que conviva con él al ocurrir el deceso.

CAPITULO X – REGLAS ESPECIALES PARA LA VIVIENDA DE CARACTER SOCIAL
ARTICULO 88.- Principios de promoción y conservación.

Es un deber del Estado la promoción y conservación de la vivienda.

Los arrendadores de viviendas están en la obligación de dotar los inmuebles, de las condiciones, las instalaciones y los servicios exigidos por las normas legales y reglamentarias aplicables, a fin de ofrecer a los arrendatarios, visitantes y vecinos, las condiciones de sanidad y seguridad adecuadas.

ARTICULO 89.- Ambito de aplicación.

El presente capítulo se aplica a las viviendas calificadas de carácter social.

Las demás disposiciones de esta ley rigen para las viviendas de carácter social en ausencia de norma expresa en este capítulo.

ARTICULO 90.- Viviendas de carácter social.

Son viviendas de carácter social:

a) Las casas o los apartamentos de habitación que tengan un valor en conjunto para el terreno y la edificación, determinado por el Departamento de Avalúos de la Dirección General de la Tributación Directa, no mayor del límite máximo que se considere como tope por el Banco Hipotecario de la Vivienda, de conformidad con las atribuciones asignadas en el artículo 150 de la Ley No. 7052, del 11 de noviembre de 1986.

b) Las que hayan recibido tal calificación en un contrato celebrado entre el propietario y el Estado, conforme al reglamento que dictará el Poder Ejecutivo.

ARTICULO 91.- Reparaciones del arrendatario.

El arrendatario sólo puede obligarse en el contrato a responder por los daños y los deterioros que señala el artículo 47 de esta ley y a realizar las reparaciones que indica el artículo 50 de la presente ley.

Cualquier estipulación que obligue al arrendatario a realizar otra clase de mejoras o reparaciones en el inmueble, será nula de pleno derecho.

ARTICULO 92.- Garantía y pago anticipado.

El arrendatario no puede ser obligado a pagar, anticipadamente, más de una mensualidad de la renta ni a rendir garantía por una suma mayor de una mensualidad.

Toda obligación contraria a esta norma es nula de pleno derecho.

ARTICULO 93.- Peligro para la salud o la seguridad.

Cuando el inmueble, por su ubicación, condición o estado, constituya un peligro para la salud o la seguridad de los ocupantes o de los vecinos, la autoridad sanitaria o municipal puede ordenar al arrendador la realización de las obras necesarias o que tome las medidas correspondientes, dentro del plazo perentorio que le fije.

Si el responsable no acata la orden, la autoridad sanitaria o municipal podrá efectuar, directamente, la obra o la acción correctiva a costa del arrendador.

El arrendatario también tiene la facultad de pedir al arrendador la realización de las obras necesarias, para proteger a los ocupantes de la vivienda y a los vecinos.

Si el arrendador no inicia las reparaciones en el plazo de diez días hábiles siguientes a la notificación del arrendatario, éste podrá realizar las obras a costa del arrendador.

En cualquier caso, el arrendatario puede invocar la resolución del contrato y pedir indemnización por daños y perjuicios.

ARTICULO 94.- Excusión de pagar y aplicación de la renta.

El arrendador no tiene derecho a recibir el pago de la renta, hasta tanto no lleve a cabo las reparaciones necesarias para la salud o la seguridad de los ocupantes de la vivienda o de los vecinos.

Si por omisión del arrendador las reparaciones las realiza el arrendatario, este tiene derecho de aplicar la renta para amortizar el costo de las obras más la tasa de intereses básica pasiva establecida por el Banco Central de Costa Rica, vigente en ese momento, a partir de la finalización de las obras.

Si las reparaciones las realiza un organismo público, el arrendatario debe pagarle la renta a este hasta cubrir el valor de la inversión, más la tasa de intereses básica pasiva establecida por el Banco Central de Costa Rica, vigente en ese momento y un dos por ciento (2%) mensual de multa, a partir de la finalización de las obras.

ARTICULO 95.- Improcedencia de reajuste por reparaciones.

El arrendador no tendrá derecho a reajuste de la renta, aunque haya hecho las reparaciones directamente o las haya realizado el arrendatario o un organismo público.

ARTICULO 96.- Reajuste de la renta.

Todo reajuste de la renta se efectuará de pleno derecho con base en el índice oficial de precios al consumidor de la Dirección General de Estadística y Censos, conforme a las reglas que establece el artículo 67.

ARTICULO 97.- Desalojo de vivienda por autoridades.

Si por razones de salud o seguridad es absolutamente necesario desalojar una edificación, las autoridades de policía lo efectuarán tomando en consideración los derechos humanos de los moradores y ejecutando el desalojamiento en el plazo y en las condiciones que, según las circunstancias, sean aconsejables para su propia seguridad y la de los vecinos.

El arrendatario desalojado tiene el derecho de reclamar daños y perjuicios por el incumplimiento de las obligaciones del arrendador.

ARTICULO 98.- Plazo adicional para desalojar.

El Tribunal ante el cual penda un proceso arrendaticio de desalojamiento puede, de oficio o a solicitud del propio arrendatario, otorgar un plazo adicional para el desalojamiento de la vivienda, no mayor de treinta días, en casos de enfermedad, desamparo u otro motivo de fuerza mayor justificado, siempre que no exista un peligro inminente para la salud o la seguridad de los moradores de la vivienda o de los vecinos.

ARTICULO 99.- Enervación del proceso.

Cuando se haya promovido un proceso arrendaticio para el lanzamiento por causa de falta de pago de la renta, el arrendatario de una vivienda de carácter social puede enervar el proceso, si paga al arrendador o deposita judicialmente el importe de los alquileres adeudados, los servicios, los gastos que le correspondan y las costas del juicio en el momento de la enervación.

La enervación no tendrá lugar cuando se haya producido otra durante los doce meses anteriores.

Como consecuencia de la enervación, la autoridad judicial suspenderá los procedimientos, cualquiera que sea el estado del proceso, siempre y cuando no haya sentencia firme.

ARTICULO 100.- Expiración del plazo.

La extinción del contrato de arrendamiento por expiración del plazo, respecto de una vivienda de carácter social, sólo procede cuando el arrendador la solicita para uso propio o de sus familiares, siempre que aquel o estos no hayan habitado en vivienda propia durante el último año o para una nueva construcción total.

En el supuesto del párrafo anterior, cuando el arrendador tenga varios locales en alquiler, será facultad suya escoger el que vaya a ocupar.

ARTICULO 101.- Prevención de desalojamiento.

La prevención de desalojamiento se debe hacer con una anticipación no menor de tres meses de la fecha de expiración del plazo fijado en el contrato, o bien, a falta de plazo contractual, de la fecha de expiración del plazo mínimo de tres años o de su última prórroga.

Si la prevención no se hace con la anticipación estipulada, el plazo del arrendamiento se prorrogará, tácitamente, por un nuevo período de tres años.

La prevención de desalojamiento puede hacerse judicialmente o mediante acta notarial que se practicará en el inmueble arrendado. En este último caso, el notario público será responsable de entregar al arrendatario los documentos que señalan los artículos 102 y 103 de esta ley.

ARTICULO 102.- Prevención para habitación.

Los familiares para quienes puede solicitarse el desalojamiento son el cónyuge, los ascendientes y descendientes hasta el segundo grado inclusive y los hermanos.

En el caso de una persona jurídica, el derecho del arrendador a solicitar el inmueble para habitación lo ejercerá aquel a quien designe la asamblea general; pero, esa designación, para este efecto, no podrá cambiarse en un período menor de tres años.

La persona para la que se solicita la vivienda deberá ocuparla en el curso de los tres meses siguientes a partir del desalojo.

A la prevención deben agregarse los siguientes documentos:

a) Escritura pública de declaración jurada del arrendador, sobre el uso que le dará a la vivienda y de que el interesado no ha habitado en vivienda propia durante el último año y prueba registral del parentesco.

b) Prueba de la propiedad de la finca o del derecho del promotor.

c) Prueba del vencimiento del plazo de arrendamiento; a falta de prueba escrita, el plazo se contará a partir de la vigencia de esta ley.

ARTICULO 103.- Prevención para nueva construcción.

La nueva construcción que se pretenda levantar en el inmueble debe tener un valor por lo menos cinco veces mayor que el de la edificación que se desea demoler.

Esta construcción deberá iniciarse durante los tres meses siguientes a partir del desalojo.

A la prevención de desalojo deben adjuntarse los siguientes documentos:

a) La escritura pública de la declaración jurada del arrendador sobre el valor de la edificación nueva por levantar en el inmueble.

b) Prueba de la propiedad de la finca o del derecho del promotor.

c) Certificación del valor de la edificación actual, expedida por el Departamento de Avalúos de la Dirección General de la Tributación Directa; en su defecto, o si ese avalúo tiene más de cinco años, el avalúo practicado por un ingeniero civil o un arquitecto incorporados.

d) Prueba de vencimiento del plazo del arrendamiento.

ARTICULO 104.- Prevención judicial de desalojamiento.

La prevención judicial de desalojamiento de una vivienda de carácter social se promoverá como prueba anticipada al proceso de desahucio. La estimación de las diligencias será la misma que la correspondiente al desahucio.

Si los documentos están en regla, el Tribunal procederá, sin más trámite, a realizar la prevención al arrendatario para que desaloje la vivienda al vencer el plazo del arrendamiento. Las diligencias pasarán a formar parte del proceso principal que se establezca.

ARTICULO 105.- Acción de desalojamiento.

Si el arrendatario no desaloja la vivienda al vencer el plazo del arrendamiento, el arrendador podrá promover proceso de desahucio.

A la demanda se aplicará, en lo pertinente, lo dispuesto en el artículo 448 del Código Procesal Civil.

Cuando la prevención de desalojamiento se haya efectuado mediante acta notarial, deben acompañarse a la demanda los mismos documentos entregados al arrendatario y la certificación de la diligencia notarial.

Si se solicita el desalojamiento para una nueva construcción, a la demanda deben adjuntarse, además, los siguientes documentos:

a) El permiso de construcción.

b) Los planos de la nueva construcción, debidamente aprobados por los organismos competentes.

c) El presupuesto de la nueva construcción, certificado por un ingeniero civil o un arquitecto incorporados.

ARTICULO 106.- Incumplimiento del arrendador.

Si el arrendador no cumple con la obligación de ocupar la vivienda él mismo o la persona para quien la solicitó o si no inicia la nueva construcción, en ambos casos, durante los tres meses siguientes al desalojo, el arrendatario tendrá derecho a ser restablecido en el arrendamiento de la vivienda, por un nuevo período de tres años.

La acción de restablecimiento del arrendatario se promoverá en proceso incidental dentro del mismo juicio de desahucio, o en proceso sumario si el desalojamiento se ha producido con motivo de la prevención.

Además, el arrendatario deberá ser indemnizado por el arrendador, por un monto igual a la renta de un año de la vivienda desocupada, junto con los gastos de traslado y los demás daños y perjuicios que haya lugar. El arrendatario tiene derecho a esta indemnización aunque no vuelva a ocupar la vivienda.

Cuando, por cualquier razón, de hecho o de derecho, tanto del arrendador como de un tercero, el restablecimiento en el derecho del arrendatario para volver a ocupar la vivienda no pueda ejecutarse, el arrendador debe indemnizar al arrendatario en una suma igual a la renta de tres años de la vivienda desocupada, junto con los gastos de traslado y los demás daños y perjuicios que haya lugar.

Sobre el inmueble desocupado pesará hipoteca legal preferente a cualquier otro acreedor personal, anterior o posterior al desalojamiento, aunque el bien se haya traspasado a un tercero, para el pago de las indemnizaciones que establece este artículo.

ARTICULO 107.- Régimen de promoción.

Se crea un régimen con medidas de promoción para las edificaciones destinadas al arrendamiento de viviendas de carácter social, con las siguientes características:

a) Incorporación voluntaria y optativa de los contratantes.

b) Instrumentación de un contrato con el Estado para construir una edificación nueva o realizar remodelaciones en las existentes, con el destino único y específico de arrendamiento para viviendas de carácter social, por un período de diez años, el que se inscribirá en el Registro Público y gravará la finca.

c) Fijación del precio para cada vivienda, con base en el área útil de ocupación y el reajuste anual del precio, según el índice oficial de precios al consumidor de la Dirección General de Estadística y Censos.

d) Aceptación de los términos, las condiciones y las especificaciones para la construcción y la reparación de las edificaciones y su uso exclusivo, mediante el arrendamiento, para vivienda de carácter social.

e) Beneficios impositivos que se establecen en los artículos siguientes.

(Derogado parcialmente el inciso e) en lo referente al impuesto sobre la renta, por el inciso j) del artículo 22 de la Ley N° 8114, Ley de Simplificación y Eficiencia Tributaria de 4 de julio del 2001).

ARTICULO 108.- Calificación de las viviendas.

La calificación de las viviendas que se promueven con este régimen, comprenderá las casas de habitación o apartamentos con un valor para el terreno y la edificación, en conjunto, igual al límite máximo que considere como tope el Banco Hipotecario de la Vivienda.

Cuando se trate de edificaciones de un valor superior al límite máximo establecido, será condición indispensable que las viviendas vayan a ser destinadas a llenar las necesidades de habitación primaria de un sector de la población que, por sus ingresos, no tiene capacidad de adquirir una vivienda adecuada a sus requerimientos.

El Reglamento del Poder Ejecutivo deberá describir los elementos constructivos, las dimensiones y las características distintivas de cada género de edificación.

ARTICULO 109.- Beneficios impositivos del régimen.

Los beneficios impositivos que podrán otorgarse para construir edificaciones destinadas al arrendamiento de viviendas de carácter social, serán:

a) (Derogado por el inciso j) del artículo 22 de la Ley N° 8114, Ley de Simplificación y Eficiencia Tributaria de 4 de julio del 2001).

b) Exoneración hasta de un cincuenta por ciento (50%), del impuesto territorial, por un período de diez años a partir de la adquisición del terreno o de iniciada la primera construcción.

ARTICULO 110.- Solicitudes y autorizaciones.

Se faculta a los órganos administrativos, que determine el Reglamento, para recibir y examinar las solicitudes de las personas físicas y jurídicas, propietarias de inmuebles que soliciten este régimen y para autorizar las exoneraciones de impuestos que permita el Reglamento.

La autorización debe comprender, necesariamente, la determinación del sujeto beneficiario de la exoneración, la dimensión del beneficio que se otorga en cada caso y la definición precisa de las obligaciones, limitaciones, prohibiciones y sanciones para el beneficiario.

Se aplicarán en este régimen las disposiciones de los capítulos IX y X de la Ley reguladora de las exoneraciones vigentes, No. 7293, del 31 de marzo de 1992.

ARTICULO 111.- Entes descentralizados y municipalidades.

Se faculta a los entes descentralizados y a las municipalidades para otorgar exoneraciones de impuestos, tasas, contribuciones y tarifas, en forma total o parcial, a los beneficiarios del régimen de arrendamiento de viviendas de carácter social.

ARTICULO 112.- Reglamento del régimen de promoción.

Las disposiciones de los artículos 90 inciso b), 107, 108, 109, 110 y 111 de esta ley no entrarán en vigencia hasta tanto el Poder Ejecutivo no dicte el reglamento para la promoción de edificaciones destinadas a arrendamiento de viviendas de carácter social.

El Poder Ejecutivo podrá decretar la aplicación temporal de este régimen de promoción, o bien, poner en vigencia estas normas sólo para un determinado sector de viviendas, disponer su aplicación para todo el territorio nacional o para determinada división territorial, u otorgar exoneraciones impositivas diferentes, pero generales para un sector, parciales o totales, según la conveniencia nacional.

CAPITULO XI – TERMINACION DEL ARRENDAMIENTO

ARTICULO 113.- Causas de extinción del arrendamiento.

El contrato de arrendamiento se extingue por las siguientes causas:

a) Nulidad, de acuerdo con los artículos 9, 10, 14, 23 y 24 de esta ley.

b) Rescisión, conforme a los artículos 30 y 38 de esta ley.

c) Evicción, según los artículos 27 y 28 de esta ley.

d) Pérdida o destrucción de la cosa arrendada, de conformidad con el artículo 42 de esta ley.

e) Expiración del plazo, conforme a las reglas del capítulo VIII y de los artículos 76, 100, 101, 102, 103 104 y 105 de esta ley.

f) Expropiación, según el artículo 77 de esta ley.

g) Resolución por incumplimiento del arrendador o del arrendatario.

ARTICULO 114.- Resolución por incumplimiento del arrendatario

El arrendador puede invocar la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, con base en las siguientes causas:

a) Falta de pago del precio del arrendamiento, conforme a las reglas del capítulo VII y las demás normas aplicables de la presente ley.

b) El incumplimiento por parte del arrendatario de la obligación de conservar el bien en buen estado, conforme a los artículos 44, inciso c), 47, 48, 49 y 50 de esta ley.

c) En el condominio:

i) Las causales de los incisos a) y b) anteriores.

ii) La violación de las obligaciones derivadas de la Ley de propiedad horizontal o del Reglamento de condominio, o desacato de los acuerdos generales de la asamblea de propietarios, conforme al artículo 25 de esta ley.

iii) Falta de pago de los gastos del condominio, según el artículo 25 de esta ley.

d) Cambio de destino de la cosa arrendada, de acuerdo con los artículos 44, inciso b), 45 y 80 de esta ley.

e) No permitir al arrendador la inspección del bien arrendado, conforme al artículo 51 de esta ley.

f) Daño al bien arrendado, por omisión de aviso del arrendatario, de conformidad con los artículos 34 y 52 de esta ley.

g) Goce abusivo del bien arrendado, según el artículo 54 de esta ley.

h) Desalojo en lo personal, de acuerdo con los artículos 78, 79, 81 y 85 de esta ley.

i) Falta de notificación de la subrogación, conforme a los artículos 84, 85 y 86 de esta ley.

ARTICULO 115.- Resolución por incumplimiento del arrendador.

Por incumplimiento de las obligaciones del arrendador, el arrendatario puede invocar la resolución del contrato, con base en las siguientes causas:

a) No habérsele entregado la cosa en buen estado de servicio, seguridad o salubridad, conforme al inciso b) del artículo 26, y al artículo 46 de esta ley.

b) Falta al deber de conservar el bien en buen estado o falta de pago de las reparaciones, de conformidad con el artículo 26, inciso 3) y los artículos 33, 34, inciso 1), 35, 37 y 93 de esta ley.

c) Cambios en la forma del bien o ejecución de obras sin autorización del arrendatario, según los artículos 40 y 41 de esta ley.

d) Perturbaciones, de hecho o de derecho, del arrendador en menoscabo del derecho del arrendatario a disfrutar del bien arrendado, de acuerdo con el inciso d) del artículo 26 de esta ley.

e) Falta de pago de los servicios públicos correspondientes al arrendador, conforme al artículo 64.

ARTICULO 116.- Intimación.

En los casos de resolución del contrato establecidos en el artículo 114, incisos 2), 3), subincisos ii) y iii), y en el artículo 115, la parte interesada, antes de promover la acción correspondiente, deberá intimar a la otra para que cumpla con su obligación.

La intimación se efectuará mediante el trámite de notificación.

La obligación deberá cumplirse en un período no mayor de treinta días, contados a partir de la intimación.

Al promoverse la acción, deberá presentarse el documento de notificación al intimado.

ARTICULO 117.- El hecho extintivo.

La extinción del contrato de arrendamiento se producirá de pleno derecho, por el acaecimiento de la causa que esta ley establece.

Con fundamento en la causa de extinción, la parte con interés legítimo podrá promover la acción correspondiente.

ARTICULO 118.- Impugnación de la causa de extinción.

Cuando la causa de extinción sea impugnada por la parte contra quien se opone, la autoridad judicial que conozca del proceso examinará los hechos y las razones de derecho invocadas y decidirá sobre las pretensiones deducidas en el proceso.

ARTICULO 119.- Daños y perjuicios.

Cuando, con fundamento en un interés legítimo, se reclame alguna indemnización por daños y perjuicios, deberá resarcirse íntegramente la lesión patrimonial causada o la que necesariamente deba causarse, como consecuencia directa e inmediata de la infracción de la norma o de la violación del derecho subjetivo, con arreglo a los principios de la equidad y la sana crítica. En esta materia, serán de aplicación las reglas del Código Civil.

ARTICULO 120.- Prescripción.

Todo derecho y su correspondiente acción prescribirán en un año, contado desde el momento en que ocurrieron los hechos o desde que fueron del conocimiento de la parte a quien perjudican.

No podrá alegarse desconocimiento sobre hechos públicos y notorios en la cosa arrendada.

Al impedido por justa causa no le corre término.

En lo no previsto en este artículo se aplicarán las disposiciones del Código Civil sobre prescripción.

CAPITULO XII – PROCEDIMIENTOS

ARTICULO 121.- Proceso de desahucio.

Por el proceso de desahucio establecido en el Código Procesal Civil, se deducirán las acciones que el arrendador promueva por las siguientes causas:

a) Expiración del plazo del arrendamiento, conforme al inciso e) del artículo 113 de esta ley.

b) Extinción del contrato de arrendamiento por expiración del derecho del usufructuario o del fiduciario, de conformidad con el artículo 74 de esta ley.

c) Resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, según el artículo 114 de esta ley.

d) Habitación para uso propio o de familiares y nueva construcción, en caso de vivienda de carácter social, de acuerdo con los artículos 100, 101, 102, 103 y 104 de esta ley.

El demandado podrá oponer las excepciones de pago por compensación por los gastos, las reparaciones y los servicios abonados por cuenta del arrendador, de disminución del precio o excusión del pago, según lo dispuesto en la presente ley, además de las otras defensas previas y de fondo que procedan.

ARTICULO 122.- Pretensiones en proceso sumario.

Mediante el proceso sumario que establece el Código Procesal Civil, se tramitarán la resolución del contrato por incumplimiento por parte del arrendador, la acción de restablecimiento del arrendatario en su derecho al arrendamiento y el reajuste del precio del arrendamiento.

En el caso del proceso de reajuste del precio, la resolución inicial del proceso sumario, (que no tendrá recurso alguno), el Tribunal fijará el precio o el alquiler provisional, que el arrendatario deberá depositar, sin perjuicio de que esa fijación sea modificada en sentencia.

(Mediante Resolución Nº 1951-96 del 26 de abril de 1996 la Sala Constitucional indicó que la frase resaltada en negrita es inconstitucional, así como cualquier interpretación o aplicación que niegue el recurso de apelación con efecto suspensivo, contra las resoluciones que establezcan o impongan una fijación provisional de aumento de alquiler)

Si el arrendatario no deposita el monto fijado, dentro de los ocho días siguientes al de la notificación, incurrirá en falta de pago del alquiler.

El precio que se fije en la sentencia será retroactivo a la fecha en que se interpuso la demanda. Si el precio resulta mayor que el fijado provisionalmente, el Tribunal concederá al arrendatario un plazo de un mes, para que pague la totalidad de las diferencias; de no pagarlas, se ordenará su inmediato desalojo por falta de pago.

Si el precio resulta menor, las diferencias se le devolverán al arrendatario, dentro de los ocho días siguientes a la firmeza de la resolución que lo ordena, o se aplicarán a rentas futuras, a juicio del arrendatario. Sin embargo, cuando se trate de alquiler de vivienda, si el arrendatario debe pagar una diferencia en el precio, dispondrá de un plazo improrrogable de seis meses para cancelarla en cuotas alícuotas.

ARTICULO 123.- Ejecución de garantías.

La ejecución de las garantías que acompañan al contrato de arrendamiento se tramitará por el proceso sumario ejecutivo, el proceso de ejecución de apremio o el proceso ejecutivo hipotecario o prendario del Código Procesal Civil, según la naturaleza del título.

La ejecución de la hipoteca legal preferente que establece el artículo 106 de esta ley, se tramitará mediante el proceso ejecutivo hipotecario.

ARTICULO 124.- Pretensiones en proceso abreviado.

Las pretensiones que puedan derivar las partes, con motivo de la de extinción del contrato de arrendamiento por causa de nulidad, rescisión, evicción y pérdida o destrucción de la cosa arrendada, así como las de indemnización por daños y perjuicios, la del restablecimiento o reconocimiento de un derecho subjetivo lesionado y cualquier otra pretensión procesal derivada del contrato de arrendamiento, que no pueda deducirse por procesos sumarios, incidental, hipotecario o prendario, se promoverán según el proceso abreviado que establece el Código Procesal Civil.

(Nota de Sinalevi: Mediante el artículo 184 aparte 3) del Código Procesal Civil, N° 9342 del 3 de febrero de 2016, se indica reformar este artículo. De conformidad con el transitorio VI de la norma antes referida, el mismo empezará a regir 30 meses después de su publicación es decir el 9 de octubre de 2018, por lo que a partir de esa fecha el nuevo texto de este numeral será el siguiente: “Artículo 124.- Pretensiones en proceso ordinario. Las pretensiones que puedan derivar las partes, con motivo de la extinción del contrato de arrendamiento por causa de nulidad, rescisión, evicción y pérdida o destrucción de la cosa arrendada, así como las de indemnización por daños y perjuicios, la del restablecimiento o reconocimiento de un derecho subjetivo lesionado y cualquier otra pretensión procesal derivada del contrato de arrendamiento, que no pueda deducirse por procesos sumarios, incidental, hipotecario o prendario, se promoverán según el proceso ordinario que establece el Código Procesal Civil.”)

ARTICULO 125.- Reconocimiento judicial e inventario.

En todo proceso arrendaticio, hasta la entrega del bien al arrendador o al arrendatario, cualquiera de las partes puede solicitar la realización de un reconocimiento judicial e inventario de bienes, a efecto de comprobar su estado de conservación, las mejoras o reparaciones efectuadas, los daños y desperfectos existentes, o si el uso de la cosa cumple o no cumple con el destino convenido o con cualquier otra de las obligaciones del contrato o constituye un goce abusivo del bien.

El Tribunal podrá ordenar esa diligencia como prueba anticipada, a solicitud del actor y sin previa notificación al demandado.

El Tribunal podrá requerir el empleo de la Fuerza Pública para cumplir con la diligencia, con todas las facultades legales para su ejecución.

ARTICULO 126.- Depósito cautelar.

En los procesos de desahucio, cualquiera sea la causa invocada, cuando el arrendatario haya desocupado el inmueble, el Tribunal podrá acordar al arrendador la tenencia del bien, a título de depósito cautelar.

El Juez deberá dejar constancia en los autos del estado de conservación del bien y, en caso de existir bienes muebles, practicará un inventario y designará depositario, cargo que, a juicio del Tribunal, podrá recaer en el actor.

La petición para el depósito del bien se tramitará en proceso incidental.

ARTICULO 127.- Abandono del bien.

Cuando, con motivo de abandono del arrendatario, el inmueble haya sido depositado en el arrendador y el arrendatario no haya opuesto excepciones contra la acción promovida, sin más trámite, se procederá a dictar sentencia estimatoria de la demanda.

ARTICULO 128.- Acumulación de pretensiones de un mismo actor.

En un mismo proceso abreviado, se acumularán todas las pretensiones que el actor tenga que deducir contra el demandado.

El arrendador podrá acumular, voluntariamente, la acción de desahucio, en cuyo caso todas las pretensiones se tramitarán en un solo proceso abreviado, de acuerdo con sus propias normas, y se resolverán en una misma sentencia.

(Nota de Sinalevi: Mediante el artículo 184 aparte 3) del Código Procesal Civil, N° 9342 del 3 de febrero de 2016, se indica reformar este artículo. De conformidad con el transitorio VI de la norma antes referida, el mismo empezará a regir 30 meses después de su publicación es decir el 9 de octubre de 2018, por lo que a partir de esa fecha el nuevo texto de este numeral será el siguiente: “Artículo 128.- Acumulación de pretensiones de un mismo actor. En un mismo proceso ordinario se acumularán todas las pretensiones que el actor tenga que deducir contra el demandado. El arrendador podrá acumular, voluntariamente, la acción de desahucio, en cuyo caso todas las pretensiones se tramitarán en un solo proceso ordinario, de acuerdo con sus propias normas, y se resolverán en una misma sentencia”.)

ARTICULO 129.- Reconvención.

En el proceso abreviado, se acumularán todas las pretensiones que el demandado deba deducir contra el actor, por vía de reconvención.

En el caso de desahucio por reconvención, se aplicará la regla del artículo anterior.

(Nota de Sinalevi: Mediante el artículo 184 aparte 3) del Código Procesal Civil, N° 9342 del 3 de febrero de 2016, se indica reformar este artículo. De conformidad con el transitorio VI de la norma antes referida, el mismo empezará a regir 30 meses después de su publicación es decir el 9 de octubre de 2018, por lo que a partir de esa fecha el nuevo texto de este numeral será el siguiente: “Artículo 129.- Reconvención. En el proceso ordinario se acumularán todas las pretensiones que el demandado deba deducir contra el actor, por vía de reconvención. En el caso de desahucio por reconvención, se aplicará la regla del artículo anterior.”)

ARTICULO 130.- Acumulación de acciones plurales.

El arrendador podrá acumular las acciones que tenga que deducir contra distintos arrendatarios de un mismo inmueble, aunque existan con ellos contratos diferentes, siempre que se fundamenten en hechos comunes a todos los demandados.

De igual modo, los distintos arrendatarios de un mismo inmueble podrán acumular las acciones que deban deducir contra el mismo arrendador, siempre que se fundamenten en hechos comunes.

CAPITULO XIII – DISPOSICIONES FINALES

ARTICULO 131.- Reformas del Código Procesal Civil.

Se reforman el inciso 6) del artículo 17, el inciso 9) del artículo 420, el inciso 9) del artículo 432, el párrafo primero del artículo 748 y la Sección II, Capítulo II, Título III del Código Procesal Civil, cuyos textos dirán:

“Artículo 17.- Cuantía de las demandas. (…)

6.- En las demandas de desahucio, se estimará la cuantía por el valor de la renta de un semestre de alquiler, servicios y otras cargas patrimoniales que, según el contrato, resulten a cargo del arrendatario. En las acciones acumuladas, la estimación será igual a la suma de las diferentes pretensiones que se deduzcan.

Si el precio del arrendamiento no está estipulado, en forma cierta y determinada, se admitirá la cuantía fijada por el actor, sin perjuicio de la objeción que pueda presentar el demandado, con fundamento en el valor de la posible renta; esta objeción se tramitará, conforme a lo que se dispone en el proceso ordinario.”

“Artículo 420.- Asuntos sujetos a este trámite. (…)

9.- Las pretensiones que señala el artículo 127 de la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos.”

“Artículo 432.- Materia del proceso sumario.

En proceso sumario, se tramitarán las siguientes pretensiones: (…)

9.- La resolución del contrato por incumplimiento del arrendador, el restablecimiento del arrendatario en su derecho al arrendamiento y la de reajuste en el precio del arrendamiento.”

“Artículo 748.- Deber de legalizar y reclamar privilegio.

Todos los acreedores, salvo los hipotecarios, los prendarios, los arrendadores, los arrendatarios y los de crédito reconocido en sentencia, deberán legalizar sus créditos y reclamar oportunamente el privilegio que posean.”

“Título III – Capítulo II – Sección II

Proceso de desahucio

Artículo 448.- Demanda y causas de desalojamiento.

A la demanda se le aplicará lo dispuesto en el artículo 433.

En el escrito se indicará, además, el lugar donde está ubicado el inmueble y se acompañará la prueba de propiedad de la finca o del derecho del actor, el contrato de arrendamiento si existe y, en su caso, cualquier otro documento que ordene la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos.

Cuando la acción que se promueva sea para desalojar una vivienda, se debe presentar certificación, expedida por el

Departamento de Avalúos de la Dirección General de la Tributación Directa, sobre el actual valor conjunto del terreno y la edificación, en su defecto, o si ese avalúo tiene más de cinco años, debe presentarse el avalúo practicado por un ingeniero civil o un arquitecto incorporados. El actor debe señalar con precisión la causa de desalojamiento en que apoya su pretensión.

Sólo será admisible la demanda de desahucio que se funde en una de las causas que señala el artículo 121 de la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos y las que establezcan otras disposiciones del ordenamiento jurídico vigente.

Artículo 449.- Legitimación y orden de desalojamiento.

La demanda de desahucio podrán establecerla quienes comprueben tener derecho de propiedad o de posesión de la finca, por cualquier título legítimo, y procederá contra el arrendatario, el subarrendatario, el cesionario, los ocupantes y los poseedores del inmueble, en precario o por pura tolerancia.

Cuando, sin consentimiento del arrendador, el arrendatario permita que otras personas ocupen el inmueble, no será necesario que sean demandadas; será suficiente que se les notifique la sentencia.

En caso que la demanda no la establezca el dueño del inmueble o un poseedor en nombre propio, el actor deberá comprobar que su derecho se deriva de quien tuvo facultad para concederlo. Si eso no se comprueba, la demanda será inadmisible.

En el mismo auto en que se confiera el emplazamiento al demandado, el Juez ordenará desalojar el inmueble por un plazo de quince días.

Artículo 450.- Objeción a la cuantía.

Si la estimación de la demanda no se ajusta a lo que establece el inciso 6) del artículo 17, el demandado podrá objetarla e interponer la excepción de incompetencia, cuando ésta proceda, todo dentro del emplazamiento. En ambos casos, el punto se resolverá interlocutoriamente, de acuerdo con las reglas establecidas para el proceso ordinario.

Artículo 451.- Desahucio por falta de pago.

Durante la tramitación del proceso fundado en la falta de pago de la renta, el demandado deberá depositar, a la orden del Tribunal que conozca del asunto, el precio del alquiler de los períodos posteriores a la presentación de la demanda. Si existe duda sobre el monto del alquiler, el Juez lo fijará prudencialmente.

En el mismo auto en el que se ordene el desalojo se le prevendrá al locatario que, a partir del período siguiente, debe cumplir con esa prevención.

Si el demandado ofrece prueba confesional, el Juez deberá calificar de previo el interrogatorio y resolver si admite o no la confesión. Para ese efecto, abrirá el sobre cerrado cuando en esa forma se hayan presentado las preguntas.

Artículo 452.- Sentencia y orden de lanzamiento.

En la sentencia estimatoria que declare con lugar la pretensión, se confirmará la orden de desalojamiento impartida interlocutoriamente y se ordenará el lanzamiento, el cual se ejecutará, una vez firme el fallo, por medio de nota que se enviará a la autoridad de policía administrativa del lugar donde está situado el inmueble.

La sentencia que sobrevenga en un proceso de desahucio, si no homologa la causa de extinción del contrato invocada por el arrendador, mantendrá o restablecerá al arrendatario en el goce de sus derechos y resolverá las demás pretensiones procesales.

En el desalojamiento de una vivienda de carácter social, el Juez aplicará lo que establecen los artículos 98 y 99 de la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos.

Artículo 453.- Posesión del bien.

La autoridad de policía pondrá al actor en perfecta posesión de la cosa, para lo que, si es necesario, sin más trámite practicará el allanamiento; expulsará a quien se oponga, sin atender cualquier orden de embargo u otra semejante; esta orden podrá ejecutarse, si procede, una vez efectuada la expulsión.

En caso de que el demandado no pueda retirar los muebles en el acto del lanzamiento, la autoridad deberá ponerlos en depósito y los gastos respectivos deberá cubrirlos el mismo demandado.

Artículo 454.- Cobro de alquileres insolutos y otros y derecho de retención.

El actor podrá gestionar, en proceso incidental que se tramitará en pieza separada, el cobro de los alquileres insolutos y de los servicios y gastos correspondientes al arrendatario. Por la misma vía, el actor podrá ejercer el derecho de retención sobre los bienes del arrendatario y sus familiares, conforme lo establece el artículo 66 de la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos, para lo cual esos bienes se asegurarán, mediante diligencia de embargo.

Artículo 455.- Desahucio administrativo.

El desahucio administrativo procederá en los casos que establece el artículo 7 de la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos.

En tales casos, no habrá necesidad de promover desahucio judicial y quienes ocupen el bien deberán desalojarlo tan pronto como se lo solicite el dueño, el arrendador o la persona con derecho a poseerlo o su representante.

De existir oposición, la autoridad de policía correspondiente, a solicitud del interesado con derecho a pedir la desocupación, procederá al desalojamiento, sin trámite alguno.

En casos especiales, la autoridad de policía, a su juicio, podrá conceder verbalmente un plazo prudencial para la desocupación.

Cuando se trate de trabajadores de fincas rurales necesariamente deberá concedérseles, para el desalojamiento, un plazo no menor de quince días ni mayor de treinta, que comenzará a correr a partir del día en que la autoridad de policía les haga la prevención, mediante acta que firmará con el interesado o, si este no quiere o no puede firmar, con dos testigos.”

ARTICULO 132.- Reforma del Código Civil.

Se reforma el inciso 3) del artículo 1255 del Código Civil, cuyo texto dirá:

“Artículo 1255 (…)

3.- Alquilar o arrendar bienes muebles hasta por un año; pero, si el poder se limita a cierto tiempo, el período del arrendamiento no debe exceder de ese plazo. Para arrendar bienes inmuebles, se requiere poder generalísimo o especial.”

ARTICULO 133.- Reforma del Código de Comercio.

Se reforma el artículo 886 del Código de Comercio, cuyo texto dirá:

“Artículo 886.- Para el reconocimiento y el pago, los créditos se clasifican así: créditos con privilegio sobre determinado bien, créditos de los trabajadores, créditos de los arrendadores y arrendatarios, créditos de la masa y créditos comunes.”

ARTICULO 134.- Adición a la Ley reguladora de las exoneraciones vigentes.

Se adiciona al artículo 2 de la Ley No. 7293, del 31 de marzo de 1992, el inciso t), cuyo texto dirá:

“t) Se establecen, en la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos, bonos para el régimen de promoción de edificaciones destinadas al arrendamiento de viviendas de carácter social.”

ARTICULO 135.- Reforma a la Ley General de Estadística.

Se reforma la Ley No.1565, del 20 de mayo de 1953, a su vez reformada por la Ley No.1933, del 23 de setiembre de 1953, adicionándole al artículo 14 el inciso n), cuyo texto dirá:

“n) Publicar, mensualmente, en el diario oficial La Gaceta, durante los primeros quince días de cada mes, el índice oficial de precios al consumidor.

Este índice debe mostrar el incremento mensual de precios y acumulado del último año.”

ARTICULO 136.- Derogaciones.

Se derogan la Ley de inquilinato, No. 6, del 21 de setiembre de 1939 y sus reformas, y cuantas disposiciones, de rango igual o inferior, se opongan a lo que establece la presente ley.

ARTICULO 137.- Vigencia.

Rige a partir de su publicación.

Dado en la Presidencia de la República.- San José, a los siete días del mes de julio del mil novecientos noventa y cinco.

TRANSITORIO I.– Los contratos de arrendamiento existentes antes de la vigencia de esta ley, se regirán en cuanto su extinción, por las normas siguientes:

a) Los contratos sin plazo o de plazo vencido se prorrogarán por cuatro años.

Cuando la antigüedad del contrato sea mayor de cuatro años, a ese plazo se le agregará un mes, por cada año de ocupación arrendaticia anterior mayor de cuatro años, hasta un límite máximo de doce meses.

b) En los contratos de plazo contractual pendiente menor de tres años, el período se ampliará a tres años y a ese plazo se le agregará un mes, por cada año de ocupación arrendaticia anterior mayor de tres años, hasta un límite máximo de doce meses.

c) En los contratos con plazo contractual pendiente por tres años o más, a ese plazo se le agregará un mes, por cada año de ocupación arrendaticia anterior mayor de tres años, hasta un límite máximo de doce meses.

d) Todos los plazos se contarán a partir de la vigencia de esta ley.

e) El arrendador deberá notificar, al arrendatario tres meses antes de la fecha de expiración del plazo, su voluntad de no renovarle el contrato.

Tras la notificación y una vez expirado el plazo, el arrendador podrá pedir el desalojamiento del arrendatario, mediante proceso de desahucio.

Cuando el arrendador haya dejado transcurrir el plazo de tres meses sin notificar al arrendatario su voluntad de no renovarle el arrendamiento, el contrato quedará prorrogado, tácitamente, por un nuevo período de tres años.

TRANSITORIO II.- En el caso de los supuestos previstos en el transitorio I, el arrendatario podrá pedir, dentro de los tres meses siguientes a la promulgación de esta ley, que le sean resarcidas las mejoras introducidas por él en el inmueble, las cuales serán valoradas por ambas partes o judicialmente. El arrendador podrá optar por pagarlas o prolongar el plazo del arriendo, de acuerdo con el valor de las mejoras y el del alquiler. En caso de que el valor de las mejoras lo amerite, el arrendador podrá aumentar el plazo para la extinción del contrato a diez años a partir de la promulgación de esta ley, con el único objeto de que el arrendatario amortice sus mejoras.

Transitorio III.- En los contratos existentes antes de la vigencia de esta ley, el precio del arrendamiento se regirá por las siguientes normas:

a) Si, en el contrato de arrendamiento o posteriormente, las partes han acordado la renta o los reajustes para un período determinado, el convenio se mantendrá hasta su expiración.

b) Salvo que en el año anterior haya existido un alza de alquiler por resolución judicial, a partir de la vigencia de esta ley podrá solicitarse el reajuste de la renta, mediante proceso sumario, o someterse la discrepancia a la decisión de árbitros o peritos, según las reglas del Código Procesal Civil.

c) Con excepción del caso de convenio de partes que preceptúa el inciso a) de este transitorio, al cumplirse un año de vigencia de la presente ley, los artículos 68 y 70 empezarán a aplicarse a los arrendamientos existentes, al final de cada año de contrato o a partir de un año de la decisión judicial, arbitral o pericial firme, hasta que expire el plazo del arrendamiento.

TRANSITORIO IV.- Los procesos judiciales pendientes al entrar en vigor la presente ley, continuarán tramitándose hasta su fenecimiento, con base en la Ley de inquilinato que se deroga y en las disposiciones del Código Procesal Civil aquí reformadas.

(La resolución de la Sala Constitucional N° 6874 del 15/12/1995 señala que el presente transitorio no es inconstitucional, siempre que se interprete conforme a lo señalado en los considerandos de dicha sentencia.)

TRANSITORIO V.- La Dirección General de Estadística y Censos deberá efectuar la primera publicación del índice oficial de precios al consumidor, dentro de los diez meses siguientes a la publicación de esta ley.

TRANSITORIO VI.- Se otorga el plazo de un año, a partir de la publicación de esta ley, a todos los arrendadores de casas, apartamentos de habitación o locales para cualquier otro destino, para proveer, a las edificaciones que arriendan, de servicios básicos adecuados de acueducto, alcantarillado sanitario y electricidad.

El uso en común de alguno de esos servicios, por dos arrendatarios o más, sólo podrá mantenerse con la autorización de los organismos del Ministerio de Salud, en las condiciones que ellos determinen. Transcurrido el plazo mencionado, se aplicará lo dispuesto en el artículo 22 de esta ley.

TRANSITORIO VII.- El Instituto Costarricense de Turismo reglamentará el procedimiento para las declaratorias de zonas de interés turístico a que alude el inciso b) del artículo 7, dentro del plazo de nueve meses a partir de la publicación de esta ley.

No. 7727 de 09 de diciembre de 1997  – La Gaceta No. 09 de 14 de enero de 1998

 

Ley_resolucion_alternativa_conflictos.pdf

Capítulo I. Disposiciones generales

Artículo 1o.- Educación para la paz

Toda persona tiene derecho a una adecuada educación sobre la paz en las escuelas y los colegios, los cuales tienen el deber de hacerles comprender a sus alumnos la naturaleza y las exigencias de la construcción permanente de la paz.

El Consejo Superior de Educación procurará incluir, en los programas educativos oficiales, elementos que fomenten la utilización del diálogo, la negociación, la mediación, la conciliación y otros mecanismos similares, como métodos idóneos parala solución de conflictos.

La educación debe formar para la paz y el respeto a los derechos humanos.

Artículo 2o.- Solución de diferencias patrimoniales

Toda persona tiene el derecho de recurrir al diálogo, la negociación, la mediación, la conciliación, el arbitraje y otras técnicas similares, para solucionar sus diferenciaspatrimoniales de naturaleza disponible.

Artículo 3o.- Convenios para solucionar conflictos

El acuerdo que solucione un conflicto entre particulares puede tener lugar en cualquier momento, aun cuando haya proceso judicial pendiente.

Incluso en el caso de que se haya dictado sentencia en el proceso y esta se encuentre firme, los particulares pueden arreglar sus intereses en conflicto por medio de convenios celebrados libremente.

Artículo 4o.- Aplicación de principios y reglas

Los principios y las reglas establecidas para la conciliación judicial o extrajudicial se aplicarán, igualmente, a la mediación judicial o extrajudicial.

Artículo 5o.- Libertad para mediación y conciliación

La mediación y la conciliación extrajudiciales podrán ser practicadas libremente por los particulares, con las limitaciones que establece esta ley.

Las partes tienen el derecho de elegir con libertad y de mutuo acuerdo a las personas que fungirán como mediadores o conciliadores.

Artículo 6o. Propuesta de audiencia y designación de jueces

En cualquier etapa de un proceso judicial, el tribunal puede proponer una audiencia de conciliación. El conciliador podrá ser el mismo juez de la causa o un juez conciliador.
La Corte Suprema de Justicia designará a los jueces conciliadores, que requiera el servicio y les determinará las facultades y responsabilidades.

Artículo 7o.- Asistentes a la audiencia y acuerdo de partes

Para que se efectúe la audiencia de conciliación judicial, será necesario que estén presentes el conciliador, las partes o sus apoderados, y sus abogados si las partes solicitan, expresamente, su asistencia.

Si se produce un acuerdo entre las partes, total o parcial, el juez conciliador deberá homologarlo dentro de los tres días siguientes a la última audiencia de conciliación.

Artículo 8o.- Conciliación parcial y continuación de proceso

Si la conciliación fuere parcial, se dictará, sin más trámite, una resolución para poner fin al proceso, sobre los extremos en los que haya habido acuerdo y, en cuanto a estos, será ejecutable en forma inmediata. El proceso seguirá su curso normal en relación con los extremos en los que no haya habido acuerdo. Ley sobre resolución alterna de conflictos y promoción de la paz social No. 7727

Capítulo II. De la conciliación y mediación

Artículo 9o.- Acuerdos judiciales y extrajudiciales

Los acuerdos de conciliación judiciales una vez homologados por el juez, y los extrajudiciales, tendrán autoridad y eficacia de cosa juzgada material y serán ejecutorios en forma inmediata.

Artículo 10.- Recusación y responsabilidad del juez

El juez o conciliador judicial no será recusable por las opiniones o propuestas que emita en la audiencia de conciliación, ni podrá atribuírsele responsabilidad civil o penal por ese solo hecho.

Artículo 11.- Información del abogado asesor

El abogado que asesore, a una o más partes en un conflicto, tendrá el deber de informar a sus clientes sobre la posibilidad de recurrir a mecanismos alternos para solucionar disputas, tales como la mediación, la conciliación y el arbitraje, cuando estos puedan resultar beneficiosos para su cliente.

Artículo 12.- Requisitos de los acuerdos

Los acuerdos adoptados con motivo de un proceso de mediación o conciliación, judicial o extrajudicial, deberán cumplir los siguientes requisitos:

a) Indicación de los nombres de las partes y sus calidades.
b) Mención clara del objeto del conflicto y de sus alcances.
c) Indicación del nombre de los mediadores, los conciliadores y, si se aplica, el nombre de la institución para la cual trabajan.
d) Relación puntual de los acuerdos adoptados.
e) Si hubiere proceso judicial o administrativo iniciado o pendiente, indicar, expresamente, la institución que lo conoce, el número de expediente y su estado actual y la mención de la voluntad de las partes de concluir, parcial o totalmente, ese proceso.
f) El conciliador o mediador deberá hacer constar en el documento que ha informado a las partes de los derechos que se encuentran en juego y les ha advertido que el acuerdo puede no satisfacer todos sus intereses. También deberá hacer constar que ha advertido a las partes sobre el derecho que las asiste de consultar, el contenido del acuerdo, con un abogado antes de firmarlo.
g) Las firmas de todas las partes involucradas, así como la del mediador o conciliador.
h) Indicación de la dirección exacta donde las partes recibirán notificaciones.

Artículo 13.- Deberes del conciliador

Son deberes del mediador o conciliador:

a) Mantener la imparcialidad hacia todas las partes involucradas.
b) Excusarse de intervenir, en los casos que le representen conflicto de intereses.
c) Informar a las partes sobre el procedimiento de mediación o conciliación, así como de las implicaciones legales de los acuerdos conciliatorios.
d) Mantener la confidencialidad sobre lo actuado por las partes en el procedimiento de mediación o conciliación y sobre los actos preparatorios del acuerdo conciliatorio.
e) En los supuestos del artículo 369 del Código Procesal Civil.

Artículo 14.- Secreto profesional

Es absolutamente confidencial el contenido de las actividades preparatorias, conversaciones y convenios parciales del acuerdo conciliatorio. El mediador o conciliador no podrá revelar el contenido de las discusiones ni los acuerdos parciales de las partes, en este sentido se entiende que al mediador o conciliador le asiste el secreto profesional.

Las partes no pueden relevar al mediador o conciliador de ese deber, ni tendrá valor probatorio el testimonio o la confesión de las partes ni de los mediadores sobre lo ocurrido o expresado en la audiencia o las audiencias de mediación o conciliación, salvo si se trata de procesos penales o civiles en los que se discuta la  posible responsabilidad del mediador o conciliador, o se trata de aclarar o interpretar los alcances del acuerdo conciliatorio que se haya logrado concluir, con motivo de esas audiencias.

Si se llegare a un acuerdo conciliatorio y se discutiere judicialmente su eficacia o validez, el mediador o conciliador será considerado testigo privilegiado del contenido del acuerdo y del proceso con que se llegó a él.

Artículo 15.- Documentos públicos

Los documentos en los que consten los acuerdos logrados en procesos de mediación o conciliación se considerarán públicos, en los siguientes casos:

a) Si el acuerdo fuere producto de una conciliación judicial.
b) Si lo autorizare un mediador o conciliador de una oficina pública del Estado, como parte de las funciones que se le han asignado dentro de esa oficina o dependencia estatal.
c) Si lo autorizare un mediador o conciliador profesional, que sea notario público o esté asistido por un notario público en forma permanente, de lo cual quedará constancia en el documento y en el protocolo del profesional indicado.

Artículo 16.- Inhabilitación del conciliador

Salvo pacto en contrario de las partes, el mediador o conciliador extrajudicial, queda inhabilitado para participar como tercero neutral en cualquier proceso, posterior, judicial o arbitral, relacionado con la desavenencia.

Artículo 17.- Daños y perjuicios

Quienes ejerciten la mediación o conciliación, profesionalmente o no, serán responsables de los daños y perjuicios que sufran las partes del acuerdo conciliatorio, cuando se hayan violado gravemente los principios éticos que rigen la materia o se haya incurrido en conducta dolosa en daño de una de las partes o de ambas.

Sección I. Disposiciones generales

Artículo 18.- Arbitraje de controversias

Cuando las partes hayan convenido por escrito que las controversias relacionadas con su contrato o relación jurídica se sometan a arbitraje tales controversias se resolverán de conformidad con la presente ley, sin perjuicio de lo
que las partes acuerden por escrito, siempre y cuando no se oponga a las disposiciones prohibitivas o imperativas de esta ley.

Podrán someterse a arbitraje las controversias de orden patrimonial, presentes o futuras, pendientes o no ante los tribunales comunes, fundadas en derechos respecto de los cuales las partes tengan plena disposición y sea posible excluir la jurisdicción de los tribunales comunes.

Todo sujeto de derecho público, incluyendo el Estado, podrá someter sus controversias a arbitraje, de conformidad con las reglas de la presente ley y el inciso 3) del artículo 27 de la Ley General de la Administración Pública.

Artículo 19.- Arbitraje de derecho

El arbitraje podrá ser de derecho o de equidad. Cuando no exista acuerdo expreso al respecto, se presumirá que el arbitraje pactado por las partes es de derecho.

Artículo 20.- Composición de tribunal

Para los arbitrajes de derecho, el tribunal estará compuesto, exclusivamente, por abogados y resolverá las controversias con estricto apego a la ley aplicable.

Si se tratare de un arbitraje de equidad, cualquier persona podrá integrar el tribunal sin requerimiento alguno de oficio o profesión, excepto los que las partes dispongan para este efecto. El tribunal resolverá las controversias en conciencia “ex-aequo et bono”, según los conocimientos sobre la materia objeto del arbitraje y el sentido de la equidad y la justicia de sus integrantes.

Artículo 2l .- Sometimiento del conflicto

En el acuerdo arbitral, las partes podrán someter el conocimiento de la controversia a las reglas, los procedimientos y las regulaciones de una entidad en particular, dedicada a la administración de procesos arbitrales.

Sin embargo, si las partes no desean someter el conflicto a una persona dedicada a la administración de procesos arbitrales, el procedimiento podrá llevarse a cabo por un tribunal arbitral ad-hoc, constituido y organizado de conformidad con lo que las partes hayan convenido al respecto o las disposiciones de esta ley, según corresponda.

Artículo 22.- Aplicación de ley

El tribunal arbitral aplicará la ley sustantiva que las partes hayan seleccionado. Si las partes no lo hubieren hecho, el tribunal arbitral aplicará la ley costarricense, incluyendo las normas sobre conflicto de leyes.

En todos los casos, el tribunal arbitral decidirá con arreglo a las estipulaciones del acuerdo arbitral y tendrá en cuenta, además, los usos y las costumbres aplicables al caso, aun sobre normas escritas, si fuere procedente.

Artículo 23.- Condiciones del acuerdo

El acuerdo arbitral no tendrá formalidad alguna, pero deberá constar por escrito, como acuerdo autónomo o parte de un convenio. Para los efectos de este artículo, se considera válido el acuerdo arbitral suscrito por facsímil, telex o cualquier otro medio de comunicación similar.

Si las partes así lo hicieren constar expresamente, podrán establecer los términos y las condiciones que regirán el arbitraje entre ellas, de conformidad con esta ley. En caso de que no se establezcan reglas específicas, se entenderá que las partes se someterán a las que escoja el tribunal arbitral, con sujeción a la presente ley.

El acuerdo podrá ser complementado, modificado o revocado por convenio entre las partes en cualquier momento. No obstante, en caso de que decidan dejar sin efecto un proceso de arbitraje en trámite, deberán asumir los costos correspondientes, de conformidad con esta ley.

Sección II. Composición del Tribunal Arbitral

Artículo 24.- Número de árbitros del tribunal

Los tribunales arbitrales podrán ser unipersonales o colegiados; en este último caso, deberán estar integrados por tres o más miembros siempre que sea un número impar.
Si las partes no han convenido en el número de árbitros el tribunal se integrará con tres.

Artículo 25.- Requisitos de los árbitros

Pueden ser árbitros todas las personas físicas que se encuentren en pleno ejercicio de sus derechos civiles y no tengan nexo alguno con las partes o sus apoderados y abogados.

Tratándose de arbitrajes de derecho, los árbitros deberán ser siempre abogados y tener como mínimo cinco años de incorporados al Colegio de Abogados.

Las personas jurídicas que administren institucionalmente procesos de arbitraje, podrán designar su propia lista de árbitros de consciencia y árbitros de derecho, los cuales deberán cumplir con los requisitos establecidos en la presente ley.

No obstante lo dispuesto en el presente Artículo, los órganos jurisdiccionales no podrán ser investidos como árbitros de equidad ni de derecho.

Artículo 26.- Tribunal unipersonal

Si ha de nombrarse un tribunal unipersonal, cada una de las partes propondrá a la otra el nombre de una o más personas que puedan ejercer las funciones de árbitro. Cuando alguien sea propuesto como árbitro, deberá indicarse su nombre, domicilio y dirección exactos, nacionalidad; así como una descripción de los méritos o las credenciales que posee para ser nombrado árbitro en el caso concreto.

Si las partes no llegaren a un acuerdo sobre el nombramiento del árbitro dentro del plazo de quince días, contados a partir de la fecha en que una de las partes hubiere requerido a la otra someter la controversia a arbitraje, cualquiera de ellas podrá requerir el nombramiento del árbitro a la Secretaría General de la Corte Suprema de Justicia, de la lista que para ese efecto disponga la Corte Plena; al Colegio de Abogados o cualquier entidad debidamente autorizada para administrar arbitrajes, según las reglas de esa entidad. En caso de conflicto, la Secretaría General de la Corte dentro de un plazo de ocho días, deberá nombrar al árbitro, en riguroso turno de la lista que se llevará con ese propósito.

Artículo 27.- Nombramiento a cargo de un tercero

Cuando las partes acuerden que un tercero nombre al tribunal arbitral, el nombramiento se hará dentro de los quince días siguientes a la solicitud de las partes.  Antes del nombramiento, el tercero designado deberá informarse sobre la naturaleza de la controversia, para garantizar la idoneidad de los árbitros por nombrar.

También deberá tomar las medidas necesarias para garantizar el nombramiento de árbitros independientes e imparciales.

En caso de que el acuerdo arbitral disponga que un tercero nombre a los árbitros y este no lo haga dentro del plazo de quince días contados a partir de la fecha en que se le requirió el nombramiento, cualquiera de las partes podrá pedir el nombramiento a la Secretaría General de la Corte, al Colegio de Abogados o a cualquier entidad autorizada para administrar procesos arbitrales.

Artículo 28.- Nombramiento de árbitros

Cuando deban nombrarse tres árbitros, cada una de las partes nombrará a uno de ellos. Los árbitros así nombrados escogerán al tercer árbitro, quien ejercerá las funciones de presidente del tribunal.

Artículo 29.- Plazos

Si dentro de los quince días siguientes al recibo de la notificación en la que una parte nombra a un árbitro, la otra no hubiere notificado a la primera la identidad del árbitro nombrado por ella, la primera parte podrá solicitar a la Secretaría de la Corte, al Colegio de Abogados o a una entidad autorizada para administrar arbitrajes, que nombre al segundo árbitro.

Si dentro de los quince días siguientes al nombramiento del segundo árbitro, no hubiere elección del árbitro presidente, este será nombrado por la Sala Primera de la Corte, el Colegio de Abogados o una entidad autorizada para administrar arbitrajes de la misma manera que se nombra a un árbitro único, de acuerdo con el segundo párrafo del artículo 26.

Artículo 30.- Requerimiento a las partes

Cuando a un tercero se le solicite nombrar a los árbitros, la parte que presente la solicitud deberá adjuntar una copia del requerimiento de arbitraje hecho a la otra parte y una copia del acuerdo arbitral en el que se funda el arbitraje. El tercero podrá solicitar a cualquiera de las partes la información que considere necesaria para el desempeño de sus funciones.

Artículo 3l.- Causas de recusación

Son causas de recusación de un árbitro las mismas que rigen para los jueces, así como la existencia de circunstancias que den lugar a dudas justificadas respecto de su imparcialidad o independencia.

La persona propuesta o nombrada como árbitro deberá revelar por escrito a las partes, de oficio o a requerimiento de estas, todas las circunstancias que puedan dar lugar a dudas justificadas sobre su imparcialidad e independencia.

Una parte solamente podrá recusar al árbitro nombrado por ella, por causas que haya conocido con posterioridad a su designación.

Artículo 32.- Instalación de tribunal

Los árbitros designados para integrar el tribunal deberán comunicar a las partes su decisión de aceptar o rechazar el nombramiento. Una vez aceptado el cargo por todos los integrantes del tribunal, este se instalará inmediatamente y dispondrá el inicio del proceso; para ello ordenará a la parte interesada, presentar su demanda en la forma
dispuesta en esta ley.

Artículo 33.- Proceso de recusación

Para recusar a un árbitro, la parte deberá comunicarlo dentro de los ocho días siguientes al día en que fue notificada del nombramiento del árbitro, o dentro de los ocho días siguientes al conocimiento de las circunstancias mencionadas en el artículo 3l.

El escrito de recusación se notificará a la otra parte, al árbitro recusado y a los demás miembros del tribunal arbitral. La gestión de recusación deberá ser motivada y, de ser necesario, se aportarán las pruebas del caso.

Cuando un árbitro haya sido recusado por una parte la otra podrá aceptar la recusación o el árbitro podrá renunciar al cargo. En ambos casos se aplicará, íntegramente, el procedimiento previsto en los artículos 26 y 27 para el nombramiento del árbitro sustituto, incluso si durante el proceso de nombramiento del árbitro recusado, una de
las partes no ha ejercido su derecho al nombramiento o a participar en el nombramiento.

Artículo 34.- Sustitución de árbitro por recusación

Si la otra parte no aceptare la recusación y el árbitro recusado no renunciare, la decisión será tomada por el tribunal arbitral.

Si se acogiere la recusación, se designará a un árbitro sustituto, de conformidad con el procedimiento aplicable al nombramiento o la elección del árbitro recusado.

Artículo 35.- Sustitución de árbitro por otras causas

En caso de muerte, incapacidad o renuncia de un árbitro o impedimento sobreviniente durante el proceso arbitral, se nombrará o elegirá a un árbitro sustituto de conformidad con el procedimiento aplicable al nombramiento o la elección del árbitro sustituido.

Artículo 36.- Sustitución de árbitro presidente

En caso de sustitución del árbitro presidente con arreglo a las normas de la presente sección, se repetirán las audiencias celebradas con anterioridad. Si se sustituyere a cualquier otro árbitro, quedará a criterio del tribunal si se repiten esas audiencias. Ley sobre resolución alterna de conflictos y promoción de la paz social No. 7727

Sección III. Competencia del Tribunal Arbitral

Artículo 37.- Competencia

El tribunal arbitral tendrá competencia exclusiva para decidir sobre las objeciones referentes a su propia competencia y sobre las objeciones respecto de la existencia o validez del acuerdo arbitral.

Además, estará facultado para determinar la existencia o validez del convenio del que forma parte una cláusula arbitral. Para los efectos de este artículo, una cláusula arbitral que forme parte de un convenio y disponga la celebración del arbitraje con arreglo a la presente ley, se considerará un acuerdo independiente de las demás estipulaciones del convenio. La decisión del tribunal arbitral de que el convenio es nulo, no implicará, necesariamente, la invalidez de la cláusula arbitral.

Artículo 38.- Facultades

La excepción de incompetencia del tribunal arbitral deberá ser opuesta, a más tardar, en la contestación a la demanda de arbitraje. Sin embargo, el tribunal podrá declarar, de oficio, su propia incompetencia en cualquier momento o resolver, si así lo considerare conveniente, cualquier petición que una parte presente, aunque sea, en
forma extemporánea.

El tribunal arbitral deberá decidir, como cuestión previa, las objeciones relativas a su competencia. Sin embargo, mientras resuelve sobre su competencia o sobre el recurso de apelación, que más adelante se menciona, el tribunal, a su discreción, podrá continuar con las actuaciones propias del proceso arbitral si resultaren indispensables, urgentes o convenientes y no resultaren perjudiciales para las partes.

Sobre lo resuelto por el tribunal arbitral cabrá recurso de revocatoria. Además, la parte disconforme podrá interponer directamente ante el tribunal arbitral, dentro de los tres días siguientes a la notificación y en forma fundada, un recurso de apelación que deberá ser resuelto por la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. En este caso, el tribunal arbitral decidirá sobre la admisibilidad del recurso y, si fuere admisible, de inmediato remitirá a la Sala copias de las piezas del expediente que considere necesaria para la correcta resolución del recurso, sin perjuicio de que cualquiera de las partes o la propia Sala pueda solicitar piezas adicionales.

Recibidas las copias del expediente o las piezas pertinentes, la Sala resolverá el recurso sin trámite adicional alguno.

Contra lo resuelto por la Sala respecto de cuestiones de competencia no cabrá recurso. Lo resuelto tampoco podrá ser motivo de recurso de nulidad en contra del laudo.

Sección IV. Procedimiento Arbitral

Artículo 39.- Libre elección del procedimiento

Con sujeción a lo dispuesto en la presente ley, las partes podrán escoger libremente el procedimiento que regulará el proceso arbitral siempre que ese procedimiento respete los principios del debido proceso, el derecho de defensa y el de contradicción. Mediante resolución fundada y en cualquier etapa del proceso, el tribunal podrá modificar o ajustar las normas sobre el procedimiento que hayan seleccionado las partes y que no se ajusten a los principios indicados, con el objeto de propiciar un equilibrio procesal entre las partes y la búsqueda de la verdad real.

A falta de acuerdo, el tribunal arbitral, con sujeción a la presente ley, deberá dirigir el arbitraje guiado por los principios de contradicción oralidad, concentración e informalidad. También podrá adoptar reglas o procedimientos existentes sobre arbitraje, utilizadas por entidades dedicadas a la administración de procesos arbitrales, tanto nacionales como internacionales, así como leyes o reglas modelo, publicadas por entidades u organismos nacionales e internacionales.

De oficio o a petición de partes y durante cualquier etapa del procedimiento, el tribunal celebrará las audiencias necesarias para recibir y evaluar cualquier tipo de prueba o presentar alegatos orales. A falta de tal petición, el tribunal arbitral decidirá si han de celebrarse audiencias o si las actuaciones se substanciarán únicamente sobre la base de documentos y demás pruebas existentes.

Todos los escritos documentos o informaciones que una parte suministre al tribunal arbitral deberá comunicarlos, simultáneamente a la otra parte.

Las normas procesales de la legislación costarricense integrarán, en lo que resulte compatible, el procedimiento arbitral.

Artículo 40.- Lugar para la celebración del arbitraje

A falta de acuerdo entre las partes sobre el lugar donde ha de celebrarse el arbitraje, este será determinado por el tribunal arbitral, tomando en cuenta las circunstancias propias de la controversia y la conveniencia de las partes.

Sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior y salvo acuerdo en contrario el tribunal arbitral podrá reunirse en cualquier sede que estime apropiada para celebrar deliberaciones entre sus miembros, recibir declaraciones de testigos, peritos o partes, examinar documentos, lugares mercancías u otros bienes o, simplemente, para determinar el estado de las cosas. Las partes serán notificadas con suficiente antelación, para permitirles asistir a las inspecciones respectivas. El laudo se dictará en el lugar del arbitraje.

Artículo 41.- Idioma

El idioma del arbitraje será el español. Cualquier escrito o prueba documental que se presente en otro idioma durante las actuaciones, irá acompañado de la traducción.

Artículo 42.- Entrega de documentos

Para los fines de la presente ley, se considerará que toda notificación, comunicación o propuesta ha sido recibida, si se entrega personalmente al destinatario, se entrega en su residencia habitual o en el lugar donde lleva a cabo sus actividades habituales, sean estas de carácter laboral, empresarial, comercial, industrial o de cualquier otra
naturaleza, o si se envía a las partes, por facsímil o cualquier otro medio de comunicación similar del que razonablemente puedan determinarse, con certeza, la recepción de la comunicación y su fecha. La comunicación, el requerimiento o la notificación se considerará recibida el día en que haya sido recibida en alguna de las formas mencionadas.

En lo relativo a plazos o términos y su cómputo, regirán las normas del Código Procesal Civil, salvo si las partes o el propio tribunal disponen lo contrario.

Artículo 43.- Inicio del procedimiento arbitral

La parte que requiera someter a arbitraje una controversia deberá informar tal circunstancia a la otra parte, por cualquier medio escrito.

Se considerará que el procedimiento arbitral se inicia en la fecha en que una parte comunica a la otra, mediante un requerimiento, la solicitud de someter la controversia a arbitraje.

El requerimiento de someter una controversia a arbitraje contendrá:

a) La petición de que la controversia se someta a arbitraje.
b) El nombre y la dirección de las partes.
c) Copia auténtica del acuerdo arbitral invocado.
d) Una referencia al contrato base a la controversia o del contrato con
el cual está relacionada, si fuere procedente.
e) Descripción general de la controversia que se desea someter al arbitraje.
f) Una propuesta sobre el número de árbitros, cuando las partes no hayan convenido antes en ello.
g) Señalamiento de oficina para atender notificaciones, en el lugar del arbitraje.
h) Las propuestas relativas al nombramiento del tribunal arbitral unipersonal, de acuerdo con el artículo 26.
i) La notificación relativa al nombramiento del árbitro, según el artículo 28.

Artículo 44.- Prescripción de derecho a reclamo

Comunicado el requerimiento, se interrumpe la prescripción de cualquier derecho a reclamo sobre el asunto que se pretende someter a arbitraje.

Artículo 45.- Representación o asesoramiento a las partes

Las partes deberán estar representadas o asesoradas por abogados, a quienes podrá otorgárseles un poder especial, en los mismos términos y condiciones que rigen para un poder especial judicial.

Artículo 46.- Contenido del escrito de pretensiones

La parte deberá presentar, por escrito, sus pretensiones dentro del término que corresponda, según lo hayan convenido las partes, lo disponga el tribunal arbitral o lo establezcan las reglas sobre procedimiento aplicables. El escrito deberá contener los siguientes datos:

a) El nombre completo, la razón o denominación social de las partes, la dirección y las demás calidades.
b) Una relación de los hechos en que se basa la demanda.
c) Los puntos de la controversia sometida al arbitraje.
d) Las pretensiones.
e) Prueba por medio de la cual intenta probar los hechos o fundar sus pretensiones. La prueba documental deberá acompañarse del escrito inicial e incluir la que pueda obtenerse de registros u oficinas, públicas o privadas, solamente quedará relevado de esta obligación si son documentos que le resulten de obtención difícil o imposible.

Artículo 47.- Escrito de respuesta de la otra parte

Dentro del término convenido por las partes o, en ausencia de ellas, dentro del que determine el tribunal arbitral, que en ningún caso podrá ser menos de quince días, el demandado deberá contestar por escrito, aceptando o negando cada uno de los hechos, aceptando o rechazando las pretensiones formuladas por la otra parte y refiriéndose a las disposiciones legales que sirven de fundamento. Además, deberá indicar la prueba en que basa su contestación y adjuntar la documental, en los mismos términos y condiciones que rigen para quien interpuso el arbitraje.

La contestación se referirá a los extremos b), c) y d) del escrito de interposición del arbitraje.

Artículo 48.- Contenido de la contestación

En su contestación o en una etapa posterior, si el tribunal arbitral decidiere que las circunstancias lo justifican, la parte también podrá formular, en el mismo acuerdo arbitral, pretensiones fundadas, a las cuales se aplicarán los mismos requisitos que rigen para la presentación de las iniciales. Si el tribunal considerare oportunas las contrapretensiones, conferirá a la otra parte un plazo no menor de quince días, para que se refiera a ella en los mismos términos y las condiciones establecidos en el artículo 47.

Artículo 49.- Otros escritos

El tribunal decidirá si es necesario o pertinente que las partes presenten otros escritos, además de los indicados, y pondrá en conocimiento de las partes la existencia de tales documentos.

Artículo 50.- Pruebas

Corresponde a cada parte la carga de la prueba de los hechos en que fundamente sus pretensiones o defensas.

En cualquier momento, el tribunal podrá exigir, dentro del plazo que determine, que las partes presenten documentos u otras pruebas.

Artículo 51.- Audiencias orales

De celebrarse una audiencia oral, el tribunal arbitral dará aviso a las partes. al menos con quince días de antelación, sobre la fecha, el lugar y la hora.

En caso de que el tribunal arbitral lo estime conveniente o si las partes así lo hubieren acordado y pedido al tribunal por lo menos cinco días antes de la audiencia, el tribunal arbitral gestionará los arreglos necesarios para traducir las declaraciones de los testigos que no dominen el español.

Las audiencias serán privadas, excepto que las partes acuerden lo contrario. El tribunal podrá exigir el retiro de cualquier testigo durante la declaración de otros. El tribunal es libre de decidir la forma de interrogar a los testigos.

El tribunal determinará la admisibilidad, pertinencia e importancia de las pruebas presentadas y grabará toda audiencia que realice o utilizará cualquier medio que  reproduzca razonablemente, el contenido de la audiencia, para transcribirlos, posteriormente, al expediente respectivo.

Artículo 52.- Medidas cautelares

En cualquier etapa del proceso, las partes pueden solicitar a la autoridad judicial competente medidas cautelares. Además, de oficio o a instancia de parte, el tribunal arbitral podrá pedir, a la autoridad competente, las medidas cautelares que considere necesarias.

La solicitud de adopción de medidas cautelares dirigida a una autoridad judicial, por cualquiera de las partes, no será considerada incompatible con el proceso arbitral, ni como renuncia o revocación del acuerdo arbitral.

Artículo 53.- Nombramiento de peritos

El tribunal podrá nombrar a uno o más peritos para que le informen, por escrito, sobre las materias concretas que determine. El tribunal fijará las atribuciones y los honorarios del perito y lo notificará a las partes.

Una vez depositados los honorarios del perito ante el tribunal arbitral, las partes suministrarán a aquel toda la información necesaria y le presentarán, para su inspección, todos los documentos u objetos pertinentes que el perito les solicite. Cualquier diferencia entre una parte y el perito, acerca de la pertinencia de la información o presentación requeridas, se remitirá a la decisión del tribunal.

Recibido el dictamen del perito, el tribunal entregará una copia a las partes, a quienes ofrecerá la oportunidad de expresar, por escrito, su opinión sobre el dictamen. Las partes tendrán el derecho de examinar cualquier documento que el perito haya invocado en su dictamen.

Después de la entrega del dictamen y a solicitud de cualquiera de las partes, podrá interrogarse al perito en una audiencia oral, donde las partes tendrán la oportunidad de estar presentes y de interrogarlo. En esa audiencia, cualquiera de las partes podrá presentar testigos peritos para que, bajo juramento, presten declaración sobre los puntos controversiales. A dichos procedimientos se les aplicarán las disposiciones del artículo 50.

Artículo 54.- Conclusión del procedimiento

Si, dentro del plazo que corresponda, el interesado no presentare sus pretensiones, de acuerdo con el requisito establecido en el artículo 41 de esta ley, el tribunal arbitral ordenará la conclusión del procedimiento.

Si, dentro del plazo que corresponda, una parte no hubiere dado respuesta a las pretensiones de la otra sin invocar justificación razonable el tribunal arbitral ordenará continuar con el procedimiento.

Si alguna de las partes hubiere sido requerida para presentar documentos, pero no lo hace dentro del plazo establecido, sin justificarlo razonablemente, el tribunal deberá dictar el laudo con base en las pruebas de que disponga.

Artículo 55.- Conclusión de etapa probatoria

Recibida la prueba y concluidas las audiencias, el tribunal declarará concluida la etapa probatoria y conferirá a las partes un término común para que formulen sus conclusiones por escrito o fijará una audiencia para que lo hagan oralmente. En ambos casos, el tribunal podrá formular las preguntas que estime oportunas o pedir las aclaraciones que considere pertinentes.

Si lo considerare necesario en razón de circunstancias excepcionales, el tribunal arbitral podrá decidir, de oficio o a petición de parte, que se reabran las audiencias, en cualquier momento antes de dictar el laudo.

Artículo 56.- Renuncia al derecho de objetar

Considérase que renuncia al derecho de objetar la parte que sigue adelante con el arbitraje, a sabiendas de que no se ha cumplido alguna disposición convenida o algún requisito de la presente ley, sin expresar su objeción a tal incumplimiento dentro del término de diez días, contados a partir del momento en que sepa de ese incumplimiento.

Sección V. Laudo

Artículo 57.- Votación del tribunal

Todo laudo o decisión del tribunal se dictará por mayoría de votos. Cuando, por cualquier razón, no se contare con mayoría, decidirá el presidente del tribunal arbitral con su doble voto.

En lo referente a cuestiones de procedimiento, corresponderá al presidente resolver, con amplia libertad, en única instancia y sin recurso alguno.

Artículo 58.- Contenido del laudo

El laudo se dictará por escrito; será definitivo, vinculante para las partes e inapelable, salvo el recurso de revisión. Una vez que el laudo se haya dictado, producirá los efectos de cosa juzgada material y las partes deberán cumplirlo sin demora.

El laudo contendrá la siguiente información:

a) Identificación de las partes.
b) Fecha y lugar en que fue dictado.c) Descripción de la controversia sometida a arbitraje.
d) Relación de los hechos, que indique los demostrados y los no demostrados que, a criterio del tribunal, resulten relevantes para lo resuelto.
e) Pretensiones de las partes.
f) Lo resuelto por el tribunal respecto de las pretensiones y las defensas aducidas por las partes.
g) Pronunciamiento sobre ambas costas del proceso.
h) Aunque las partes no lo hayan solicitado, el laudo debe contener las pautas o normas necesarias y pertinentes para delimitar, facilitar y orientar la ejecución.

El tribunal expondrá las razones en que se basa el laudo, salvo si las partes han convenido, expresamente, en que este no sea motivado Los laudos arbitrales dictados en arbitrajes de derecho siempre deberán ser motivados.

Artículo 59.- Firmas

El laudo será firmado por los árbitros. Cuando se trate de un tribunal arbitral colegiado y alguno de los miembros no pueda firmar, se indicará en el laudo el motivo de la ausencia de la firma, sin que ello sea necesariamente, causa de nulidad del laudo.

Si un árbitro decide salvar su voto, deberá consignarlo expresamente, e indicar las razones en que lo fundamenta, en forma simultánea con la suscripción del laudo de mayoría. El voto salvado debe motivarse. El incumplimiento de este requisito no será motivo de nulidad y el laudo de mayoría surtirá todos los efectos.

Artículo 60.- Laudo público

Una vez firme, el laudo será público excepto si las partes han convenido lo contrario.

El tribunal arbitral notificará el laudo a las partes.

Artículo 61.- Protocolización del laudo

El tribunal o cualquiera de las partes podrá requerir la protocolización del laudo, si lo considerare necesario.

Artículo 62.- Adiciones y correcciones

Las partes podrán pedir, dentro de los tres días siguientes a la notificación, adiciones o aclaraciones al laudo o la corrección de errores en el texto. Si procediere, los árbitros deberán adicionar, aclarar o corregir los errores, dentro de los diez días siguientes a la presentación de la solicitud. La falta de pronunciamiento del tribunal dentro del plazo
indicado, hará presumir la improcedencia de lo que se solicita.

Artículo 63.- Procesos de solución de conflictos

Si, antes de dictarse el laudo, las partes decidieren acudir a una mediación, conciliación, transacción u otro proceso de solución de conflictos, el tribunal dictará una resolución que suspenda el procedimiento. Si de la mediación, conciliación, transacción u otro proceso de solución de conflictos resultare un acuerdo total o parcial, el tribunal lo registrará en forma de laudo, en los términos convenidos por las partes. Si de este no resultare acuerdo alguno, las partes entregarán al tribunal constancia de haber acudido a otra instancia, para que dicte una resolución de  continuación del procedimiento.

Si, en cualquier etapa del proceso, se hiciere innecesaria o imposible continuar el procedimiento, por cualquier razón no mencionada en el primer párrafo del presente artículo, el tribunal comunicará a las partes su propósito de dictar una resolución que concluya el procedimiento. El tribunal arbitral estará facultado para dictar esa resolución, excepto que alguna de las partes se oponga a ello, con razones fundadas a criterio del tribunal.

El tribunal arbitral notificará a las partes la resolución que concluye el procedimiento o el laudo arbitral, según los términos convenidos por las partes en la mediación, conciliación o transacción. En ambos casos, la resolución que ponga fin al procedimiento arbitral será firmada por los árbitros.

Sección VI. Recursos contra el Laudo

Artículo 64.- Recursos

Contra el laudo dictado en un proceso arbitral, solamente podrán interponerse recursos de nulidad y de revisión. El derecho de interponer los recursos es irrenunciable.

El recurso de nulidad se aplicará según los artículos 65, siguientes y concordantes de la presente ley. El recurso de revisión se aplicará de acuerdo con el Código Procesal Civil.

Artículo 65.- Recurso de nulidad

El recurso de nulidad deberá interponerse ante la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, por las causales establecidas en el artículo 67 de la presente ley, dentro de los quince días siguientes a la notificación del laudo o la resolución que aclare o adicione la resolución. Este recurso no estará sujeto a formalidad alguna, pero deberá indicar la causa de nulidad en que se funda.

Artículo 66.- Requisición del expediente

Interpuesto el recurso, la Sala requerirá el expediente al Presidente del tribunal arbitral si fuere colegiado, o al árbitro que dictó el laudo en caso de que sea unipersonal. Una vez recibido el expediente, la Sala procederá a resolverlo en cuanto a su admisibilidad y al fondo, sin dilación ni trámite alguno.

La interposición del recurso no suspenderá el cumplimiento del laudo.

Artículo 67.- Nulidad del laudo

Únicamente podrá ser declarado nulo el laudo cuando:

a) Haya sido dictado fuera del plazo, salvo si las partes lo han ampliado.
b) Se haya omitido pronunciamiento sobre asuntos sometidos al arbitraje, sin cuya resolución resulte imposible la eficacia y validez de lo resuelto.
c) Se haya resuelto sobre asuntos no sometidos a arbitraje; la nulidad se decretará en cuanto a los puntos resueltos que no habían sido sometidos al arbitraje y se preservará lo resuelto, si fuere posible.
d) La controversia resuelta no era susceptible de someterse a arbitraje.
e) Se haya violado el principio del debido proceso.
f) Se haya resuelto en contra de normas imperativas o de orden público.
g) El tribunal carecía de competencia para resolver la controversia.

Sección VII. Honorarios

Artículo 68.- Remuneración

Salvo si los árbitros aceptan hacerlo en forma gratuita o si las reglas que rigen para el proceso arbitral contienen disposiciones específicas, se remunerará a los árbitros de la siguiente manera:

a) Si el tribunal fuere unipersonal, se remunerará con un porcentaje del monto estimado de la controversia equivalente a un diez por ciento (10%) sobre el primer millón de colones; un cinco por ciento (5%) sobre el exceso de un millón y hasta cinco millones de colones; un dos y medio por ciento (2,5%) sobre el exceso de cinco millones y hasta diez millones de colones; un uno por ciento (1%) sobre el exceso de diez millones de colones y hasta cien millones de colones; un cuarto por ciento (0,25%) sobre el exceso de cien millones de colones.
b) Si el tribunal fuere pluripersonal, los honorarios de los árbitros equivaldrán al doble de los indicados en el inciso anterior y se repartirán entre los jueces por partes iguales.

Artículo 69.- Forma de pago

Excepto si se decreta especial condenatoria en costas, los honorarios de los árbitros serán pagados, en montos iguales, por las partes del proceso. Se pagarán una vez dictado el laudo arbitral.

Artículo 70.- Aceptación de nombramiento

Los árbitros designados podrán condicionar la aceptación de su nombramiento al otorgamiento de garantías de pago de los honorarios.

Capítulo IV. Mediación, conciliación y arbitraje institucionales

Artículo 71.- Constitución y organización de entidades

Podrán constituirse y organizarse entidades dedicadas a la administración institucional de procesos de mediación, conciliación o arbitraje, a título oneroso o gratuito.

Capítulo IV. Mediación, conciliación y arbitraje institucionales

Artículo 72.- Autorizaciones

Para poder dedicarse a la administración institucional de los mecanismos alternos de solución de conflictos, las entidades deberán contar con una autorización previa del Ministerio de Justicia, salvo si estuvieren autorizadas por una ley especial o si se tratare de la conciliación, mediación o arbitraje laboral que tiene, en la regulación nacional, normas especiales vigentes. El Ministerio tendrá la potestad de otorgar la autorización correspondiente, después de verificar la existencia de regulaciones apropiadas, recursos humanos e infraestructura adecuados, y demás elementos propios para el funcionamiento de un centro de esa naturaleza. Para tal efecto, el Ministerio establecerá, vía reglamento, las disposiciones de carácter general que regularán los requisitos, la autorización, así como su revocación, para las entidades interesadas en brindar el servicio de administración de mecanismos alternos de solución de conflictos.

El Ministerio tiene la potestad de controlar el funcionamiento de los centros. Además, podrá revocar la autorización, mediante resolución razonada y previo cumplimiento del debido proceso.

Artículo 73.- Regulación de los centros

Las regulaciones de los centros deben estar a disposición del público y contener, por lo menos, la lista de mediadores, conciliadores, árbitros o facilitadores, así como las tarifas, los honorarios y gastos administrativos y las reglas propias del proceso.

Las entidades que operan con fines de lucro deben mantener a disposición del público, además de lo indicado, la información sobre otros rubros que se establezcan vía reglamento. Estas entidades podrán condicionar su servicio al otorgamiento de garantías razonables, las cuales serán establecidas en el reglamento de la presente ley.

Capítulo V. Disposiciones finales

Artículo 74.- Reformas del Código Procesal Civil

Refórmase el inciso 5) del artículo 298 y se adiciona al artículo 314 del Código Procesal Civil, un párrafo final. Los textos dirán:

“Artículo 298.-[…]
5o.- El acuerdo arbitral. […]
“Artículo 314.- […]

Potestativamente, en cualquier etapa de un proceso judicial, el juez o tribunal puede proponer una audiencia de conciliación. El conciliador podrá ser el mismo juez o un juez conciliador nombrado para el caso concreto.”

Artículo 75.- Derogación de artículos del Código Procesal Civil

Deróganse los artículos del 76 al 78 y del 507 al 529 del Código Procesal Civil, ambos inclusive. Ley sobre resolución alterna de conflictos y promoción de la paz social No.7727

Capítulo V. Disposiciones finales

Transitorio I.-

El Ministerio de Justicia deberá reglamentar lo correspondiente al capítulo IV de esta ley, dentro de los seis meses siguientes a la entrada en vigencia de la presente ley. Ley sobre resolución alterna de conflictos y promoción de la paz social No. 7727

Capítulo V. Disposiciones finales

Transitorio II.-

Las entidades que provean el servicio de conciliación, mediación, arbitraje u otro mecanismo alternativo de solución de disputas a la entrada en vigencia de la presente ley, deberán ajustar, sus regulaciones y procedimientos a los que establezca el Ministerio de Justicia, dentro de los tres meses siguientes a la entrada en vigencia del reglamento mencionado en el transitorio primero de esta ley.

Se exceptúan de lo dispuesto en el presente transitorio las oficinas de conciliación que sean parte del Poder Judicial y cuya regulación estará a cargo de la Corte Suprema de Justicia.

Rige desde su publicación.

Comisión Legislativa Plena Primera.- Aprobado el anterior proyecto el día veintiséis de noviembre de mil ovecientos noventa y siete.

Edelberto Castilblanco Vargas, Presidente.- Oscar Ureña Ureña, Secretario.

Comunícase al Poder Ejecutivo

Asamblea Legislativa.- San José, a los cuatro días del mes de diciembre de mil novecientos noventa y siete.- Saúl Weisleder Weisleder, Presidente.- Mario Álvarez González, Primer Secretario.- José Luis Velásquez Acuña, Segundo Secretario.

Presidencia de la República.- San José, a los nueve días del mes de diciembre de mil novecientos noventa y siete.

Ejecútese y publíquese

RODRIGO OREAMUNO BLANCO.- El Ministro de Justicia y Gracia, Lic. Fabián Volio E.- 1 vez.- C-86850.- (76748).